საქართველოს ხშირად ახასიათებენ, როგორც ქვეყანას, სადაც ქონების ფლობაზე გადასახადები დაბალია, და ბევრი მესაკუთრისთვის ეს მართლაც ასეა. მაგრამ „დაბალი“ არ ნიშნავს „ნულს“, ქონების გადასახადის წესები კი 2026 წლის 30 სექტემბერს შეიცვალა. ამ სტატიაში განვიხილავთ, რას იხდით ყიდვისას, ფლობისას, გაქირავებისას და გაყიდვისას, თითოეულ ციფრს ოფიციალური წყარო ახლავს, ბოლოს კი გამოთვლის მაგალითია. სტატია ეხება ფიზიკურ პირებს, რომლებიც საცხოვრებელ ქონებას ფლობენ. კომპანიებსა და პროფესიონალ გადამყიდველებზე სხვა წესები ვრცელდება.
მოკლედ
| ეტაპი | მთავარი ხარჯები | წყარო |
|---|---|---|
| ყიდვა | საკუთრების გადაცემის გადასახადი და სამარკო მოსაკრებელი არ არსებობს. რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში: 150 / 270 / 350 ლარი | S4S2 |
| ფლობა | ქონების გადასახადი მხოლოდ მაშინ, თუ ოჯახის წინა წლის შემოსავალი 100 000 ლარს აღემატება (მაშინ საბაზრო ღირებულების 0,8–1% წელიწადში). მიწა შემოსავლის მიუხედავად იბეგრება | S5S20 |
| გაქირავება | საცხოვრებლის ქირის მთლიანი შემოსავლის 5%, თუ სპეციალურ რეჟიმში ხართ რეგისტრირებული; სხვა შემთხვევაში წმინდა შემოსავლის 20% | S4S6 |
| გაყიდვა | ბინის გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი, როგორც წესი, თავისუფლდება 2 წელზე მეტი ფლობისას; უფრო ადრე გაყიდვისას, როგორც წესი, 5%. სასტუმროს ნომრებზე, მშენებარე ბინის ხელშეკრულებით მიღებულ უფლებებსა და სისტემატურ ვაჭრობაზე ზოგადი წესები მოქმედებს | S4S16S30S31 |
ყიდვისას: სახელმწიფო საფასური და არა გადაცემის გადასახადი
საქართველოს საგადასახადო კოდექსი საკუთრების გადაცემის ცალკე გადასახადს ან სამარკო მოსაკრებელს არ ითვალისწინებს.S4 ყიდვისას სახელმწიფო ხარჯები საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საფასურია:S2
- საკუთრების რეგისტრაცია: 150 ლარი (4 სამუშაო დღე), 270 ლარი (1 სამუშაო დღე) ან 350 ლარი (იმავე დღეს).
- ხელმოწერების დამოწმება სააგენტოს უფლებამოსილი პირის მიერ ხელშეკრულების წარდგენისას: 7 ლარი.
- საჯარო რეესტრის ამონაწერი ყიდვამდე საკუთრების შესამოწმებლად: 20 ლარი, ონლაინ 13 ლარი.
ჩვეულებრივი ნასყიდობის ხელშეკრულება ნოტარიუსს არ საჭიროებსS22.S23 სააგენტოს უფლებამოსილი პირი, რომელიც ხელმოწერებს ადასტურებს, მხოლოდ ხელმომწერთა იდენტიფიკაციას ახდენს და ხელშეკრულების კანონიერებას არ ამოწმებს.S23 ამიტომ დამოუკიდებელი იურიდიული შემოწმება ღირს, განსაკუთრებით მშენებარე ბინის ყიდვისას.
სხვა ხარჯებს კანონი არ ადგენს, ამიტომ წერილობითი ფასები მოითხოვეთ:
- თარგმანი. თუ ქართული არ იცით, ხელშეკრულება ქართული თარგმანით წარედგინება, მთარგმნელი კი თარგმანს სააგენტოს უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით თქვენზე ადრე აწერს ხელს.S23
- მინდობილობა, თუ თქვენ მაგივრად წარმომადგენელი აწერს ხელს: ნოტარიულად დამოწმებული, აპოსტილით ან ლეგალიზებული და საქართველოში ნოტარიულად დამოწმებული ქართული თარგმანითS24.S25 იხილეთ ქონების დისტანციური ყიდვა საქართველოში.
- იურიდიული შემოწმება ხელშეკრულებისა და საკუთრების.
- შეფასება სერტიფიცირებული შემფასებლის მიერ, თუ ბინადრობის ნებართვის მოთხოვნას გეგმავთ.
- რემონტი და ავეჯი, თუ შავ ან თეთრ კარკასს ყიდულობთ.
ფლობისას: ქონების გადასახადი ოჯახის შემოსავლის მიხედვით
ეს წესი ყველაზე ხშირად არასწორად ესმით. საქართველოში ქონების გადასახადი ოჯახის შემოსავალზეა დამოკიდებული და არა მოქალაქეობაზე. ფიზიკური პირებისთვის შენობა-ნაგებობები და ბინები გათავისუფლებულია, თუ ოჯახის ჯამური შემოსავალი წინა კალენდარულ წელს 100 000 ლარს არ აღემატებოდა. ამ ზღვარს ზემოთ წლიური განაკვეთი ქონების საბაზრო ღირებულების 0,8–1%-ია. მიწა ცალკე იბეგრება, ოჯახის შემოსავლის მიუხედავად. ეს წესები შემოიღო საგადასახადო კოდექსში ცვლილების შეტანის შესახებ კანონმა № 1874-VIმს-XIმპ, რომელიც 2026 წლის 30 სექტემბერს იქნა მიღებული; ის ვრცელდება 2026 წელს დეკლარირებულ ქონების გადასახადზეS5.S20
სამი პრაქტიკული საკითხი:
- კრიტერიუმი ოჯახის შემოსავალია, არა პასპორტი ან საგადასახადო რეზიდენტობა. უცხოელ მესაკუთრეზე იგივე წესები ვრცელდება, რაც ქართველზე.S4
- ძველი ციფრები მოძველებულია. ცვლილებამ ზღვრებისა და განაკვეთების წინა მრავალსაფეხურიანი სისტემა ამ ერთიანი წესით ჩაანაცვლაS5.S21 ძველი სტატიის კითხვისას თარიღი გადაამოწმეთ.
- 2026 წლის ვადები. შემოსავლების სამსახურის განმარტებით, ოჯახებს, რომელთა 2025 წლის შემოსავალი 100 000 ლარს არ აღემატებოდა, ქონების გადასახადის დეკლარაციის წარდგენა (მიწის გარდა) არ სჭირდებათ. ზღვარს ზემოთ შემოსავლის მქონე მესაკუთრეები, რომლებსაც დასაბეგრი ქონება აქვთ, და დასაბეგრი მიწის ყველა მფლობელი დეკლარაციას არაუგვიანეს 2026 წლის 2 ნოემბრისა (ჩათვლით) წარადგენენ. თუ 2025 წლის დეკლარაცია წარადგინეთ და არაფერი შეცვლილა, შემოსავლების სამსახური გადასახადს ავტომატურად დაგარიცხავთ; თქვენ მხოლოდ მისი გადახდა გევალებათ, არაუგვიანეს 2026 წლის 16 ნოემბრისა.S29
დეკლარირების წესი ადგილობრივ საგადასახადო კონსულტანტთან დააზუსტეთ, განსაკუთრებით თუ ოჯახის წევრებს რამდენიმე ქვეყანაში აქვთ შემოსავალი.
სხვა მიმდინარე ხარჯები
გადასახადები, როგორც წესი, მიმდინარე ხარჯების მცირე ნაწილია. გაითვალისწინეთ ასევე:
- შენობის მომსახურების საფასური, რომელიც პროექტზეა დამოკიდებული;
- კომუნალური გადასახადები, მათ შორის ცარიელ თვეებში;
- დაზღვევა;
- მმართველი კომპანიის საფასური, თუ ბინას აქირავებთ;
- რემონტის პერიოდული განახლება და ავეჯის შეცვლა.
ყიდვამდე თითოეული პროექტის მომსახურების საფასური წერილობით მოითხოვეთ. ეს ხარჯები წმინდა შემოსავალზე უფრო მეტად მოქმედებს, ვიდრე განცხადებაში მითითებული შემოსავლიანობა. იხილეთ ბინის გაქირავების შემოსავლიანობა 2026: მთლიანი და წმინდა.
გაქირავებისას: 5% თუ 20%
ფიზიკურ პირს, რომელიც საცხოვრებელ ფართს საცხოვრებლად აქირავებს, შეუძლია გადაიხადოს ქირის მთლიანი შემოსავლის 5%, ყოველგვარი გამოქვითვის გარეშე. ამისთვის გამქირავებელი ამ რეჟიმისთვის შემოსავლების სამსახურის რეესტრში უნდა იყოს რეგისტრირებული. სხვა შემთხვევაში წმინდა შემოსავალზე საშემოსავლო გადასახადის ჩვეულებრივი განაკვეთი, 20%, მოქმედებსS4.S6
5%-იანი რეჟიმი მარტივია, მაგრამ მთლიან ქირას ბეგრავს, ამიტომ ხარჯებს ვერ გამოქვითავთ. საგადასახადო კონსულტანტთან დააზუსტეთ, შეესაბამება თუ არა ის თქვენი გაქირავების მოდელს, მაგალითად ტურისტებზე დღიურ გაქირავებას, და როგორ უთავსდება თქვენი ქვეყნის გადასახადებს. განსაკუთრებული შემთხვევაა სასტუმროს ნომრები და სასტუმროს ინფრასტრუქტურაში არსებული ფართები: გადაწყვეტილება № 143 მათ საცხოვრებლად არ მიიჩნევს, ამიტომ მათზე 5%-იანი განაკვეთის გამოყენება საეჭვოა. სანამ მას დაეყრდნობით, საგადასახადო კონსულტანტთან დააზუსტეთ.S30
გაყიდვისას: ორი წლის წესი
ფიზიკური პირებისთვის ბინის ან სახლის გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი, თუ ქონებას ორ წელზე მეტ ხანს ფლობდით, როგორც წესი, საშემოსავლო გადასახადისგან თავისუფლდება. ორ წელში გაყიდვისას შემოსავალი, როგორც წესი, 5%-ით იბეგრებაS4.S16 ფინანსთა მინისტრის ორი გადაწყვეტილება განმარტავს, როდის არ მოქმედებს ეს წესებიS30:S31
- სასტუმროს ნომრები და სასტუმროს ინფრასტრუქტურაში არსებული ფართები საცხოვრებელ ქონებად არ ითვლება, ამიტომ მათი ორ წელში გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი 20%-ით იბეგრება.S30
- წინასწარი ხელშეკრულებით (მშენებარე ბინაზე) მიღებული უფლებების გაყიდვა უფლების და არა საცხოვრებლის მიწოდებაა, ამიტომ 5%-ის ნაცვლად ზოგადი განაკვეთი მოქმედებს.S30
- სისტემატური, ორგანიზებული ვაჭრობა ინდივიდუალური მეწარმის სტატუსით 5%-იან განაკვეთსა და ორწლიან შეღავათს გიკარგავთ. მხოლოდ რამდენიმე ბინის ფლობა ვაჭრობად არ ითვლება.S31
თუ მშენებარე ბინას ყიდულობთ, ორწლიანი ვადა აითვლება რეგისტრაციისთვის შედგენილი საკუთრების დოკუმენტის თარიღიდან (საგადასახადო კოდექსის 82-ე მუხლის მე-4 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტი, გადაწყვეტილება № 143)S4.S30
გამოთვლის მაგალითი
პირობითი დაშვებები და არა პროგნოზი ან კომერციული შეთავაზება: ფიზიკური პირი ბათუმში ყიდულობს მზა ბინას 90 000 დოლარად. მყიდველი ხელშეკრულებას თავად აწერს ხელს მთარგმნელით, საკუთრებას 4 სამუშაო დღეში არეგისტრირებს, ბინას გრძელვადიანად აქირავებს წელიწადში 6 000 დოლარად (მთლიანი ქირა) და 5%-იან რეჟიმშია რეგისტრირებული. სიმარტივისთვის საბაზრო ღირებულება ყიდვის ფასის ტოლია.
| მუხლი | თანხა | წყარო |
|---|---|---|
| რეესტრის ამონაწერი (ონლაინ) | 13 ლარი | S2 |
| ხელმოწერების დამოწმება | 7 ლარი | S2 |
| საკუთრების რეგისტრაცია (4 სამუშაო დღე) | 150 ლარი | S2 |
| საკუთრების გადაცემის გადასახადი | არ არის | S4 |
| სახელმწიფო საფასური ყიდვისას | 170 ლარი | |
| ქონების წლიური გადასახადი, ოჯახის წინა წლის შემოსავალი 100 000 ლარამდე | 0 | S5S20 |
| ქონების წლიური გადასახადი, ოჯახის შემოსავალი 100 000 ლარს ზემოთ | საბაზრო ღირებულების 0,8–1%: დაახლოებით 720–900 დოლარი | S5S20 |
| ქირის გადასახადი: 6 000 დოლარის 5% | 300 დოლარი წელიწადში | S4S6 |
| 10 000 დოლარის მოგების გადასახადი, გაყიდვა 2 წელზე მეტი ფლობის შემდეგ | როგორც წესი, 0 | S4S16 |
| 10 000 დოლარის მოგების გადასახადი, გაყიდვა 2 წლის განმავლობაში | როგორც წესი, 5%: 500 დოლარი | S4S16 |
არ არის გათვალისწინებული: თარგმანი, იურიდიული შემოწმება, შეფასება, ავეჯი, მომსახურების საფასური, მართვა და კომუნალური ხარჯები — ისინი პროექტსა და თქვენ მიერ არჩეულ მომწოდებლებზეა დამოკიდებული. გადასახადები ლარში გამოითვლება, ამიტომ დოლარში თანხები კურსის მიხედვით იცვლება.
მაგალითი პირობით დაშვებებს ეყრდნობა. ეს არ არის პროგნოზი, თქვენი შემთხვევის საგადასახადო გაანგარიშება ან ქირის შემოსავლისა თუ ფასის გარანტია.
ყიდვამდე შესამოწმებელი სია
- მოითხოვეთ რეესტრის ამონაწერი და ყიდვის ხარჯების სრული ჩამონათვალი წერილობით.
- გადაამოწმეთ, აღემატებოდა თუ არა თქვენი ოჯახის წინა წლის შემოსავალი 100 000 ლარს.
- გადაწყვიტეთ, დარეგისტრირდებით თუ არა ქირის 5%-იან რეჟიმში.
- მომსახურების საფასური და მართვის პირობები წერილობით მიიღეთ.
- ფლობის ვადა ორი წლის წესის გათვალისწინებით დაგეგმეთ.
- დააზუსტეთ, როგორ ბეგრავს თქვენი ქვეყანა საზღვარგარეთ მიღებულ ქირასა და გაყიდვის მოგებას.
როგორ გეხმარებათ SPG
დაჯავშნამდე შეგვიძლია კონკრეტული ბინის ციფრები ერთ გვერდზე მოგიმზადოთ: ფასი, გადახდის გრაფიკი, სახელმწიფო საფასური და მიმდინარე ხარჯები, რომლებსაც დეველოპერი ან შენობის მმართველი წერილობით ადასტურებს. ყიდვის მთელი პროცესი აღწერილია სტატიაში უძრავი ქონების ყიდვა საქართველოში უცხოელისთვის და ჩვენს ხშირად დასმულ კითხვებში ხარჯებსა და გადასახადებზე.
გჭირდებათ კონკრეტული ბინის ხარჯების გაანგარიშება? მოგვწერეთ WhatsApp-ზე (+995 511 229 942).
მხოლოდ ზოგადი ინფორმაცია და არა იურიდიული, საგადასახადო ან საინვესტიციო კონსულტაცია. ფასები მითითებულია spg-realty.com-ის მიხედვით, 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით, და შეიძლება შეიცვალოს; იცვლება კანონები და საფასურიც. მოყვანილი შემოსავლიანობა ბაზრის საშუალო მაჩვენებელია და არა კონკრეტული ბინის პროგნოზი; გაქირავების შემოსავალი და ღირებულების ზრდა გარანტირებული არ არის. თქვენი შემთხვევა და ნებისმიერი ხელშეკრულება ლიცენზირებულ სპეციალისტებთან გადაამოწმეთ.
წყაროები
- [S2] საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, ვადები და საფასური (რეგისტრაცია, ამონაწერები, ხელმოწერის დამოწმება): https://napr.gov.ge/en/page/fees-and-terms/immovable-property-registration-fee
- [S4] საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 6, 81, 82): https://matsne.gov.ge/ka/document/view/1043717
- [S5] საქართველოს კანონი № 1874-VIმს-XIმპ საგადასახადო კოდექსში ცვლილების შეტანის შესახებ, მიღებულია 30.09.2026: https://matsne.gov.ge/ka/document/view/7013098
- [S6] TaxConsultant.ge, ქირით მიღებული შემოსავლის დაბეგვრა: https://taxconsultant.ge/blog/rental-income-tax-georgia/
- [S16] TP Solution, ბინის გაყიდვით მიღებული ნამატის დაბეგვრა: https://tpsolution.ge/the-taxation-of-capital-gains-from-the-sale-of-an-apartment/
- [S20] საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, კონსოლიდირებული ტექსტი, მუხლები 202(5), 206(1)(ა): https://matsne.gov.ge/ka/document/view/1043717?publication=246 (matsne-ზე ინგლისური თარგმანი ჯერ არ არის განახლებული)
- [S21] საქართველოს პარლამენტი, „პარლამენტმა საქართველოს საგადასახადო კოდექსში ცვლილების შეტანის შესახებ კანონპროექტი მიიღო“, 30.09.2026: https://parliament.ge/en/media/news/parlamentma-sakartvelos-sagadasakhado-kodeksshi-tsvlilebis-shetanis-shesakheb-kanonproekti-miigho
- [S22] საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, მუხლები 183, 311¹ (ხელმოწერის დამოწმება): https://matsne.gov.ge/en/document/view/31702
- [S23] საჯარო რეესტრის ინსტრუქცია № 487, მუხლები 55–58 (ქართული ტექსტი; ხელმოწერის დამოწმება, მინდობილობა, ხელშეკრულების ენა): https://matsne.gov.ge/ka/document/view/4764812
- [S24] საქართველოს კანონი „ნოტარიატის შესახებ“, მუხლები 6(2), 42, 55: https://matsne.gov.ge/en/document/view/90928
- [S25] საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსი, მუხლი 73 (უცხოენოვანი დოკუმენტები): https://matsne.gov.ge/en/document/view/16270
- [S29] შემოსავლების სამსახური, ფიზიკური პირები და ქონების გადასახადი 2026: https://www.rs.ge/Persons-en ; https://www.rs.ge/PropertyTaxInfo
- [S30] საქართველოს ფინანსთა მინისტრის საჯარო გადაწყვეტილება № 143, 2026 წლის 14 მაისი: https://matsne.gov.ge/ka/document/view/6863267
- [S31] საქართველოს ფინანსთა მინისტრის საჯარო გადაწყვეტილება № 175, 2026 წლის 8 ივნისი: https://matsne.gov.ge/ka/document/view/6887806
