მშენებარე ბინები ბათუმის ბაზრის საფუძველია: დაბალი საწყისი ფასი, უპროცენტო განვადება და ახალ კორპუსში საუკეთესო ბინის არჩევის შესაძლებლობა. სწორედ აქ არის უცხოელი მყიდველის მთავარი რისკიც საქართველოში. რისკი, როგორც წესი, ქვეყანაში კი არა, დეველოპერშია, რომელიც ჩაბარებას აგვიანებს ან ბინას საერთოდ ვერ აბარებს, და ხელშეკრულებაში, რომელიც მყიდველს არ იცავს. ეს ჩამონათვალი იმ ლოგიკას მიჰყვება, რომლითაც SPG პროექტებს რეკომენდაციამდე ამოწმებს.
რატომ ყიდულობენ მშენებარე ბინას?
- დაბალი საწყისი ფასი ბევრ პროექტში შესადარებელ დასრულებულ ბინასთან შედარებით.
- დეველოპერის განვადება: SPG-ის მიმდინარე განცხადებებში პირველადი შენატანი დაახლოებით 10%-დან 30%-მდეა, ხშირად უპროცენტო გადახდებით ჩაბარებამდე.S18
- არჩევანი: პირველი მყიდველები საუკეთესო სართულებს, ხედებსა და გეგმარებებს იღებენ.
- ღირებულების შესაძლო ზრდა გაყიდვების დაწყებიდან ჩაბარებამდე. ეს შესაძლებელია, მაგრამ არასოდეს გარანტირებული.
სანაცვლოდ იღებთ მშენებლობის, ჩაბარებისა და სახელშეკრულებო რისკს. ქვემოთ მოცემული ჩამონათვალი მათ მართვაში დაგეხმარებათ.
ნაწილი 1. იურიდიული შემოწმება
1მიწის საკუთრება
მოითხოვეთ ნაკვეთის განახლებული ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან (20 ლარი, ონლაინ 13 ლარი).S2 შეამოწმეთ, ვინ არის მიწის მესაკუთრე, ემთხვევა თუ არა ის დეველოპერს ან მის საპროექტო კომპანიას და ხომ არ არის რეგისტრირებული იპოთეკა, ვალდებულება ან ყადაღა. ბანკის იპოთეკა მიწაზე მშენებლობის დაფინანსების ჩვეულებრივი ნაწილია; მნიშვნელოვანია, როგორ არის დაცული მყიდველების უფლებები.
2მშენებლობის ნებართვა და პროექტის რეგისტრაცია
მოითხოვეთ მშენებლობის ნებართვა და დამტკიცებული დოკუმენტაცია. დარწმუნდით, რომ სართულიანობა, განაშენიანება და დანიშნულება (საცხოვრებელი, სასტუმრო თუ შერეული) შეესაბამება იმას, რასაც გყიდიან. ბინა სართულზე, რომელსაც ნებართვა არ ითვალისწინებს, სერიოზული გამაფრთხილებელი ნიშანია.
3გამყიდველი
შეამოწმეთ ხელშეკრულების ხელმომწერი კომპანიის ზუსტი სამართლებრივი სახელი და სარეგისტრაციო მონაცემები. ბევრი დეველოპერი თითოეული პროექტისთვის ცალკე კომპანიას ქმნის. დარწმუნდით, რომ კომპანია, რომელსაც უხდით, რეალურად ფლობს მიწას ან მასზე უფლებებს.
4როდის და როგორ რეგისტრირდება თქვენი უფლება
საქართველოში პრაქტიკა განსხვავდება: ზოგი დეველოპერი მყიდველის უფლებას საჯარო რეესტრში ადრე, გარკვეული წილის გადახდის შემდეგ არეგისტრირებს, ზოგი — მხოლოდ მშენებლობის დასრულების შემდეგ. იკითხეთ: რა, როდის და ვისი ხარჯით დარეგისტრირდება ჩემს სახელზე? რეგისტრაციის საფასური 150–350 ლარია.S2
ნაწილი 2. დეველოპერი და ფინანსები
5რეპუტაცია
რამდენი პროექტი ჩააბარა დეველოპერმა? დროულად და დაპირებული ხარისხით? ნახეთ დასრულებული კორპუსი ან გვთხოვეთ, ვიდეო გადავიღოთ, მათ შორის საერთო სივრცეები და ის, თუ როგორ იმართება შენობა დღეს.
6მშენებლობის პროგრესი და გრაფიკი
შეადარეთ განცხადებული გრაფიკი იმას, რაც ობიექტზე რეალურად ხდება. თუ ბროშურის მიხედვით კარკასი უკვე მე-15 სართულზე უნდა იყოს, თქვენ კი მე-6-ს ხედავთ, იკითხეთ, რატომ. მშენებლობის პროგრესი ფინანსური მდგომარეობის ყველაზე თვალსაჩინო მაჩვენებელია.
7დაფინანსება
პროექტი მხოლოდ გაყიდვებით ფინანსდება თუ საკუთარი კაპიტალით ან საბანკო სესხითაც? პროექტი, რომელიც მთლიანად ახალ გაყიდვებზეა დამოკიდებული, უფრო მოწყვლადია მათი შენელებისას, ბათუმში კი გარიგებების რაოდენობა მერყეობს: 2026 წლის აგვისტოში Colliers-მა წლიურად 4,3%-იანი კლება დააფიქსირა.S14 იკითხეთ, როგორ გაუძლებს დეველოპერი ნელ პერიოდს.
ნაწილი 3. ხელშეკრულება
8გადახდები მშენებლობის ეტაპებთან მიბმული
იდეალურ შემთხვევაში გადახდები მშენებლობის ეტაპებთანაა დაკავშირებული და არა მხოლოდ თარიღებთან. ყოველი გადახდა ხელშეკრულებაში მითითებულ კომპანიის ანგარიშზე უნდა განხორციელდეს. არასოდეს გადაიხადოთ პირად ანგარიშზე ან შუამავალთან.
9ჩაბარების ვადა და პირგასამტეხლო
ხელშეკრულებაში უნდა იყოს მყარი ჩაბარების თარიღი (და არა „სავარაუდოდ“), მნიშვნელოვანი პირგასამტეხლო დაგვიანებისთვის — დღიური ან თვიური, და თქვენი უფლება, შეთანხმებული ვადის გადაცილების შემდეგ შეწყვიტოთ ხელშეკრულება და დაიბრუნოთ თანხა.
10სპეციფიკაცია და მოპირკეთება
ხელშეკრულებაში უნდა ეწეროს, რა გადმოგეცემათ — შავი კარკასი, თეთრი კარკასი თუ სრული რემონტით, ჩამოთვლილი იყოს მასალები და თან ერთოდეს გეგმა ზუსტი ფართით. დააზუსტეთ, როგორ ითვლება ფართი (აივნების ჩათვლით) და რა ხდება, თუ რეალური ფართი განსხვავდება.
11მიმდინარე ხარჯები და მართვა
იკითხეთ მომსახურების საფასურზე, მმართველ კომპანიაზე, ხოლო საკურორტო პროექტებში — სასტუმრო ოპერატორთან ან გაქირავების პულთან ხელშეკრულებაზე: შემოსავლის განაწილება, მინიმალური ვადა, მესაკუთრის მიერ ბინით სარგებლობის უფლება. ეს პირობები წმინდა შემოსავლიანობაზე ბროშურის ციფრზე ბევრად მეტად მოქმედებს. ორიენტირისთვის: ბათუმში საშუალო მთლიანი შემოსავლიანობა 7,28%-ია, წმინდა კი, ზოგადი, მიახლოებითი წესით, დაახლოებით 1,5–2 პუნქტით დაბალი (GPG-ის ზოგადი შენიშვნა და არა საქართველოს სპეციფიკური მაჩვენებელი).S13 შემოსავალი გარანტირებული არ არის, ხოლო „გარანტირებული შემოსავლის“ დაპირებები განსაკუთრებით გულდასმით შემოწმებას საჭიროებს. ბროშურის შემოსავლიანობიდან წმინდა ციფრზე გადასასვლელად იხილეთ ბინის გაქირავების შემოსავლიანობა 2026: მთლიანი და წმინდა.
12გასვლა და უფლების გადაცემა
შეგიძლიათ თუ არა ხელშეკრულების გადაცემა ან გადაყიდვა ჩაბარებამდე და რა ღირს ეს? ფიზიკური პირის მიერ ორ წლამდე ფლობილი საცხოვრებელი ბინის გაყიდვის მოგება, როგორც წესი, 5%-ით იბეგრება, ორ წელზე მეტ ხანს ფლობისას კი გათავისუფლებულიაS4.S16 დააზუსტეთ, როგორ ითვლება ფლობის ვადა.
რა დოკუმენტები მოითხოვოთ წერილობით
ბეს გადახდამდე მოითხოვეთ: (1) მიწის ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან; (2) მშენებლობის ნებართვა და დამტკიცებული გეგმები; (3) ხელშეკრულების პროექტი გადახდის გრაფიკითა და პირგასამტეხლოს პირობებით; (4) გამყიდველი კომპანიის სარეგისტრაციო მონაცემები და საბანკო ანგარიში; (5) მართვის ან გაქირავების პულის ხელშეკრულება, თუ არსებობს; (6) მშენებლობის ბოლოდროინდელი, დათარიღებული ფოტოები ან ვიდეო. საკუთარ პროექტში დარწმუნებული დეველოპერი ექვსივეს უყოყმანოდ მოგაწვდით.
გამაფრთხილებელი ნიშნები, როცა უნდა შეჩერდეთ
- ზეწოლა, გადაიხადოთ ბე, სანამ მიწის ამონაწერსა და ნებართვას ნახავთ.
- თხოვნა, გადაიხადოთ პირად ანგარიშზე ან კომპანიაზე, რომელიც ხელშეკრულებაში არ არის.
- „გარანტირებული“ შემოსავალი გადახდისუნარიანი მხარის წერილობითი და აღსრულებადი გარანტიის გარეშე.
- მუდმივად გადაწეული ჩაბარების ვადები ან ობიექტი ხილული პროგრესის გარეშე.
- დეველოპერი ვერ ხსნის, როდის და როგორ დარეგისტრირდება თქვენი უფლება.
- უცხოელისთვის ბინადრობის დაპირება 150 000 დოლარზე მეტი საბაზრო ღირებულების წესის გაუთვალისწინებლად, რომელიც 2026 წლის 1 მარტიდან მოქმედებს.S7
მშენებარე ბინა და ბინადრობა
თუ ბინადრობა უცხოელი მყიდველის მიზანია, გაითვალისწინეთ: 2026 წლის 1 მარტიდან ის ეფუძნება არასასოფლო-სამეურნეო ქონებაზე რეგისტრირებულ საკუთრებას, რომლის საბაზრო ღირებულება, სერტიფიცირებული შემფასებლის დასკვნით, 150 000 აშშ დოლარს აღემატება, და გაიცემა ერთი წლის ვადით, გაგრძელების შესაძლებლობითS7S8.S9 იკითხეთ, როდის დარეგისტრირდება უფლება შეფასებისთვის ვარგისი ფორმით. იხილეთ გზამკვლევი ბინადრობაზე.
როგორ ამოწმებს SPG მშენებარე პროექტს
ყოველმა პროექტმა, რომელსაც გთავაზობთ, სამი შემოწმება გაიარა:
- იურიდიული შეფასება: საკუთრების დოკუმენტები, მიწის საკუთრება, ნებართვები, პროექტის რეგისტრაცია, ხელშეკრულების სტრუქტურა, დეველოპერის სამართლებრივი სტატუსი.
- ფინანსური შეფასება: დეველოპერის სტაბილურობა, დაფინანსების სტრუქტურა, მშენებლობის პროგრესი, ჩაბარების უნარი, გრაფიკის რეალისტურობა, დეფოლტის რისკი.
- ინვესტიციისა და მოგების შეფასება: ლოკაცია, გაქირავების მოთხოვნა, მოსალოდნელი დატვირთვა, პოტენციური შემოსავლიანობა, გაყიდვის პოტენციალი, თქვენს მიზნებთან შესაბამისობა.
თუ პროექტი ერთ-ერთს მაინც ვერ გადის, მას არ ვთავაზობთ. ყიდვის შემდეგაც ვსტუმრობთ ობიექტს და გიგზავნით ანგარიშებს პროგრესზე, ხოლო ჩაბარების შემდეგ შეგვიძლია რემონტი და გაქირავება ვიკისროთ.
პროექტები შესასწავლად
ჩვენს საიტზე წარმოდგენილ მშენებარე პროექტებს შორისაა Petra Sea Resort – Block A (ჩაბარება 2028 წლის მარტი), Ambassadori Island – The First Tower (ჩაბარება 2029 წლის მარტი), Artex Parkline და SportCity Batumi. მოგვთხოვეთ ნებისმიერი მათგანის შემოწმების შედეგები.
განიხილავთ პროექტს — ჩვენთან თუ სხვაგან? გამოგვიგზავნეთ სახელი WhatsApp-ზე (+995 511 229 942) და გეტყვით, რას შევამოწმებდით პირველ რიგში. წაიკითხეთ ასევე: ბინის ყიდვა ბათუმში: ინვესტორის გზამკვლევი 2026 და ჩვენი ხშირად დასმული კითხვები.
მხოლოდ ზოგადი ინფორმაცია და არა იურიდიული, საგადასახადო ან საინვესტიციო კონსულტაცია. ფასები მითითებულია spg-realty.com-ის მიხედვით, 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით, და შეიძლება შეიცვალოს; იცვლება კანონები და საფასურიც. მოყვანილი შემოსავლიანობა ბაზრის საშუალო მაჩვენებელია და არა კონკრეტული ბინის პროგნოზი; გაქირავების შემოსავალი და ღირებულების ზრდა გარანტირებული არ არის. თქვენი შემთხვევა და ნებისმიერი ხელშეკრულება ლიცენზირებულ სპეციალისტებთან გადაამოწმეთ.
წყაროები
- [S2] საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, ვადები და საფასური (რეგისტრაცია, ამონაწერები): https://napr.gov.ge/en/page/fees-and-terms/immovable-property-registration-fee
- [S4] საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, მუხლები 81–82: https://matsne.gov.ge/ka/document/view/1043717
- [S7] საქართველოს კანონი № 863-IIმს-XIმპ (2025 წლის 26 ივნისი) „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ კანონში ცვლილების შეტანის თაობაზე, მუხლი 2(2) (150 000 დოლარის წესი 2026 წლის 1 მარტიდან): https://matsne.gov.ge/ka/document/view/6543112
- [S8] სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო, ბინადრობის ნებართვები (მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა: დოკუმენტები და საფასური): https://sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits/
- [S9] საქართველოს კანონი „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“, მუხლები 15, 17 და 18: https://matsne.gov.ge/ka/document/view/2278806
- [S13] Global Property Guide, შემოსავლიანობა (2026 III კვ.): https://www.globalpropertyguide.com/asia/georgia/rental-yields
- [S14] Colliers Georgia (2026 წლის აგვისტო): https://bm.ge/en/news/1235-apartments-sold-in-batumi-in-august-transactions-down-by-43
- [S16] TP Solution, ბინის გაყიდვის დაბეგვრა: https://tpsolution.ge/the-taxation-of-capital-gains-from-the-sale-of-an-apartment/
- [S18] SPG Real Estate, პროექტები: https://spg-realty.com
