Fiscalité et coûts de l'immobilier en Géorgie pour les propriétaires étrangers

La Géorgie a la réputation d'être un pays où la détention immobilière coûte peu en impôts, et c'est souvent vrai. Mais peu ne veut pas dire rien, et les règles de la taxe foncière ont changé le 30 septembre 2026. Ce guide détaille ce que vous payez à l'achat, pendant la détention, lorsque vous louez et lorsque vous revendez, avec la source officielle de chaque chiffre et un exemple chiffré à la fin. Il concerne les particuliers propriétaires d'un logement. Les sociétés et les marchands de biens relèvent d'autres règles.

L'essentiel en un tableau

À l'achat : des frais d'État, pas de droits de mutation

Le Code des impôts géorgien ne prévoit ni droits de mutation ni droit de timbre.⁠^S4 Les coûts publics d'un achat sont les frais de l'Agence nationale du registre public (NAPR)⁠^S2 :

• Enregistrement de la propriété : 150 GEL (4 jours ouvrés), 270 GEL (1 jour ouvré) ou 350 GEL (le jour même).
• Certification des signatures par l'agent de la NAPR lors du dépôt du contrat : 7 GEL.
• Extrait du Registre public, pour vérifier le titre avant d'acheter : 20 GEL, ou 13 GEL en ligne.

Un contrat de vente classique ne requiert pas de notaire⁠^S22.⁠^S23 L'agent de la NAPR qui certifie les signatures se contente d'identifier les signataires et ne vérifie pas la légalité du contrat.⁠^S23 Une relecture juridique indépendante vaut donc son coût, surtout pour un achat sur plan.

Les autres frais d'acquisition ne sont pas fixés par la loi ; demandez des devis écrits :

• Traduction. Si vous ne parlez pas géorgien, le contrat est déposé avec une traduction géorgienne, que le traducteur signe devant l'agent de la NAPR avant vous.⁠^S23
• Procuration, si quelqu'un signe pour vous : acte notarié, apostille ou légalisation, et traduction géorgienne notariée en Géorgie⁠^S24.⁠^S25 Voir Acheter en Géorgie à distance : mode d'emploi.
• Relecture juridique du contrat et du titre.
• Expertise par un expert agréé, si vous prévoyez de demander un titre de séjour.
• Finitions et ameublement, si vous achetez en black frame ou en white frame.

Pendant la détention : une taxe foncière liée au revenu

C'est la règle la plus souvent mal comprise. En Géorgie, la taxe foncière dépend du revenu familial annuel, et non de la nationalité. Pour les particuliers, les bâtiments et appartements sont exonérés si le revenu total du foyer de l'année civile précédente n'a pas dépassé 100 000 GEL. Au-delà, le taux annuel est de 0,8 % à 1 % de la valeur marchande du bien. Les terrains sont imposés séparément, quel que soit le revenu du foyer. Ces règles découlent de la loi n° 1874-VIმს-XIმპ modifiant le Code des impôts, adoptée le 30 septembre 2026 ; elle s'applique à la taxe foncière déclarée en 2026⁠^S5.⁠^S20

Trois points pratiques :

1. Le critère est le revenu du foyer, pas le passeport ni la résidence fiscale. Un propriétaire étranger est traité comme un propriétaire géorgien.⁠^S4
2. Les anciens chiffres sont périmés. La réforme a remplacé l'ancien barème à plusieurs seuils et taux par cette règle unique⁠^S5.⁠^S21 Si vous lisez un article plus ancien, vérifiez sa date.
3. Échéances 2026. Selon le Service des recettes, les foyers dont le revenu 2025 n'a pas dépassé 100 000 GEL n'ont pas à déposer de déclaration de taxe foncière pour leurs biens autres que les terrains. Les propriétaires au-dessus du seuil qui détiennent un bien imposable, ainsi que tout propriétaire d'un terrain imposable, déclarent au plus tard le 2 novembre 2026 inclus. Si vous avez déclaré pour 2025 et que rien n'a changé, le Service des recettes calcule la taxe automatiquement : il vous reste seulement à la payer, au plus tard le 16 novembre 2026.⁠^S29

Faites-vous conseiller localement pour la déclaration, surtout si votre foyer perçoit des revenus dans plusieurs pays.

Les autres charges courantes

Les impôts ne représentent généralement qu'une petite partie des charges. Prévoyez aussi :

• les charges de copropriété ou d'entretien de l'immeuble, variables selon les programmes ;
• les consommations (eau, électricité, gaz), y compris les mois où le bien est vide ;
• l'assurance ;
• les honoraires de gestion locative, si vous louez ;
• le rafraîchissement périodique et le remplacement du mobilier.

Demandez par écrit le montant des charges de chaque programme avant d'acheter. Ces coûts pèsent davantage sur votre rendement net que le rendement affiché. Voir Rendement locatif en Géorgie 2026 : brut ou net ?

À la location : 5 % ou 20 %

Un particulier qui loue un logement à usage d'habitation peut payer 5 % des loyers bruts, sans aucune déduction. Pour bénéficier de ce taux, le bailleur doit être inscrit au registre du Service des recettes pour ce régime. Sinon, le taux général de 20 % de l'impôt sur le revenu s'applique au revenu net⁠^S4.⁠^S6

Le régime à 5 % est simple, mais il porte sur les loyers bruts : les charges ne sont pas déductibles. Demandez à un conseiller fiscal s'il convient à votre mode de location, par exemple la location saisonnière de courte durée, et comment il s'articule avec la fiscalité de votre pays. Les chambres d'hôtel et les lots situés dans une infrastructure hôtelière sont un cas à part : la décision n° 143 ne les considère pas comme des logements, si bien que le taux de 5 % est douteux pour eux. Vérifiez auprès d'un conseiller fiscal avant de vous y fier.⁠^S30

À la revente : la règle des deux ans

Pour un particulier, la plus-value réalisée sur la vente d'un appartement ou d'une maison détenu depuis plus de deux ans est en principe exonérée d'impôt sur le revenu. En cas de vente dans les deux ans, la plus-value est en principe imposée à 5 %⁠^S4.⁠^S16 Deux décisions du ministre des Finances précisent les cas où ces règles ne s'appliquent pas⁠^S30⁠^S31 :

• Les chambres d'hôtel et les lots situés dans une infrastructure hôtelière ne sont pas des logements : la plus-value d'une vente dans les deux ans est imposée à 20 %.⁠^S30
• Céder vos droits issus d'un contrat préliminaire (achat sur plan), c'est céder un droit et non un logement : le taux général s'applique, et non 5 %.⁠^S30
• Une activité de revente systématique et organisée en tant qu'entrepreneur individuel fait perdre le taux de 5 % et l'exonération après deux ans. Le simple fait de posséder plusieurs appartements ne suffit pas.⁠^S31

Si vous achetez sur plan, le délai de deux ans court à compter de la date du document de propriété établi pour l'enregistrement (Code des impôts, art. 82(4)(a), décision n° 143)⁠^S4.⁠^S30

Exemple chiffré

Hypothèses illustratives, ni prévision ni devis : un particulier achète un appartement achevé à Batoumi pour 90 000 USD. Il signe sur place avec un traducteur, fait enregistrer le bien en 4 jours ouvrés, le loue à l'année pour 6 000 USD de loyers bruts par an et est inscrit au régime à 5 %. Pour simplifier, la valeur marchande est égale au prix.

Non inclus : traduction, relecture juridique, expertise, ameublement, charges, gestion et consommations, qui dépendent du programme et des prestataires choisis. Les impôts sont calculés en GEL : les montants en dollars varient avec le taux de change.

Cet exemple repose sur des hypothèses illustratives. Ce n'est ni une prévision, ni un calcul fiscal adapté à votre situation, ni une garantie de loyer ou de prix.

Checklist avant de vous engager

1. Demandez un extrait du registre et la liste complète des frais d'acquisition par écrit.
2. Vérifiez si le revenu de votre foyer de l'année précédente a dépassé 100 000 GEL.
3. Décidez si vous vous inscrirez au régime locatif à 5 %.
4. Obtenez par écrit les charges de l'immeuble et les conditions de gestion.
5. Planifiez votre durée de détention en fonction de la règle des deux ans.
6. Vérifiez comment votre pays impose les loyers et plus-values perçus à l'étranger.

Comment SPG vous accompagne

Avant la réservation, nous pouvons réunir sur une page les chiffres d'un lot précis : prix, échéancier, frais d'État et charges courantes confirmées par écrit par le promoteur ou le gestionnaire de l'immeuble. Pour l'ensemble du parcours d'achat, lisez Acheter un bien immobilier en Géorgie ou notre FAQ sur les coûts et impôts.

Besoin d'une fiche de coûts pour un lot précis ? Écrivez-nous sur WhatsApp (+995 511 229 942).

Information générale uniquement, et non un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Prix affichés sur spg-realty.com en octobre 2026, susceptibles d'évoluer ; les lois et les frais évoluent aussi. Les rendements cités sont des moyennes de marché, et non des prévisions pour un bien donné ; les revenus locatifs et la plus-value ne sont pas garantis. Faites valider votre situation, et tout contrat, par des professionnels agréés.