საქართველოში უცხოელი მყიდველების უმეტესობა ორ ქალაქს შორის ირჩევს: ბათუმს, შავი ზღვის კურორტს, და თბილისს, დედაქალაქს. მათი საშუალო მთლიანი შემოსავლიანობა თითქმის ერთნაირია, ამიტომ რეალური განსხვავება სხვაგანაა: ვინ ქირაობს, რომელ თვეებში, ვინ ყიდულობს და რას იყიდით თქვენი ბიუჯეტით. შედარება ეყრდნობა უახლეს დამოუკიდებელ მონაცემებს (Colliers Georgia, 2026 წლის აგვისტო; Global Property Guide, 2026 წლის III კვარტალი) და SPG-ის მიმდინარე ობიექტებს.
ორი ქალაქი მოკლედ
| ბათუმი | თბილისი | წყარო | |
|---|---|---|---|
| პროფილი | შავი ზღვის კურორტი | დედაქალაქი და ეკონომიკური ცენტრი | |
| ბინებზე გარიგებები, 2026 წლის აგვისტო | 1 235 (−4,3% წლიურად) | 3 388 (+18,9% წლიურად) | S14S28 |
| ბაზრის მოცულობა, 2026 წლის აგვისტო | 81 მლნ დოლარი (+2,9% წლიურად) | 297 მლნ დოლარი (+35,2% წლიურად) | S14S28 |
| უცხოელი მყიდველების წილი, 2026 წლის აგვისტო | 52% | 14% | S14S28 |
| ახალი მშენებლობის ფასები, 2026 წლის აგვისტო | 1 386 დოლარი მ²-ზე, საშუალო შეწონილი (+1,2% წლიურად) | +16,7% წლიურად ცენტრში, +16% გაფართოებულ ცენტრში, +10,4% გარეუბნებში | S14S28 |
| საშუალო მთლიანი შემოსავლიანობა, 2026 წლის III კვარტალი | 7,28% | 7,23% | S13 |
| მედიანური ფასი განცხადებებში, სტუდიო / 1 საძინებელი | 47 400 € / 69 800 € | 46 300 € / 72 700 € | S13 |
| SPG-ის ობიექტების საწყისი ფასი (2026 წლის ოქტომბერი) | 33 625 დოლარი (Gate By Artex) | 42 141 დოლარი (Palatina by ELT) | S18 |
როგორ წავიკითხოთ: თბილისი უფრო დიდი, ძირითადად შიდა ბაზარია, ბოლო წელიწადში ფასების უფრო სწრაფი ზრდით. ბათუმი უფრო მცირე და საერთაშორისოა და ტურიზმზეა დამოკიდებული. არც ერთი ეს ციფრი კონკრეტული ბინის შედეგს არ წინასწარმეტყველებს.
მოთხოვნა: დამსვენებლები თუ მცხოვრებლები?
ბათუმი ტურიზმით ცხოვრობს. 2025 წელს საქართველოში 6 856 809 საერთაშორისო ვიზიტორის ვიზიტი დაფიქსირდა,S12 ბათუმი კი ქვეყნის ერთ-ერთი მთავარი ზღვისპირა მიმართულებაა. ქირის მოთხოვნა ზაფხულში პიკს აღწევს, როცა დღიური ფასები ყველაზე მაღალია, ზამთარში კი მცირდება. ქალაქი მოკლევადიანი და სეზონური გაქირავებისთვის გამოდგება, ასევე მესაკუთრეებისთვის, რომლებსაც წლის ნაწილი თავად სურთ ბინაში ცხოვრება.
თბილისში მოთხოვნა მთელი წლის განმავლობაშია: მცხოვრებლები, კომპანიები, სტუდენტები და ექსპატები. ის გრძელვადიანი გაქირავებისთვის გამოდგება: დამქირავებლები ნაკლებად იცვლებიან, მართვა უფრო მარტივია და ყოველთვიური ქირა უფრო სტაბილური, თუმცა დღიური ფასები ბათუმის ზაფხულის პიკზე დაბალია.
მყიდველები: უცხოელები თუ ადგილობრივები?
2026 წლის აგვისტოში ბათუმში ბინებზე გარიგებების 52% უცხოელებზე მოდიოდა, ქართველ მყიდველებზე მეტი.S14 თბილისში მყიდველების უმრავლესობა კვლავ საქართველოს მოქალაქეები არიან, უცხოელების წილი კი 14% იყო (ივლისში 12%).S28
ეს გაყიდვისას მნიშვნელოვანია. ბათუმში თქვენი მყიდველი ხშირად სხვა უცხოელია, ამიტომ ხელახალი გაყიდვა უფრო მეტად საერთაშორისო მოთხოვნაზეა დამოკიდებული. თბილისში მყიდველი უფრო ხშირად ადგილობრივი ოჯახია, ამიტომ ქართული ეკონომიკის მდგომარეობა უფრო მეტს წყვეტს.
ფასები და დინამიკა
ბათუმში ახალი მშენებლობის ბინების საშუალო შეწონილი ფასი 2026 წლის აგვისტოში 1 386 დოლარი მ²-ზე იყო, წინა წელთან შედარებით 1,2%-ით მეტი, გარიგებების რაოდენობა კი 4,3%-ით შემცირდა.S14 თბილისში გარიგებები 18,9%-ით გაიზარდა. Colliers ამ ზრდას მიწოდების მატებას უკავშირებს, ძირითადად სამგორსა და დიდ დიღომში. ახალი მშენებლობის ფასები წლიურად 10,4%-დან (გარეუბნები) 16,7%-მდე (ცენტრი) გაიზარდა.S28
ერთი თვის მონაცემები სურათია და არა ტენდენცია. ფასების წარსული ზრდა მომავალ ზრდას არ წინასწარმეტყველებს.
შემოსავლიანობა: ქაღალდზე თითქმის ერთნაირი
Global Property Guide-ის მიხედვით, საშუალო მთლიანი შემოსავლიანობა ბათუმში 7,28%-ია, თბილისში კი 7,23% (2026 წლის III კვარტალი). ბინის ზომის მიხედვით:S13
| ბინა | ბათუმი | თბილისი |
|---|---|---|
| სტუდიო | 8,35% | 8,03% |
| 1 საძინებელი | 8,08% | 7,43% |
| 2 საძინებელი | 6,69% | 6,73% |
| 3 საძინებელი | 6,00% | 6,93% |
ეს მთლიანი მაჩვენებლებია, განცხადებებში მითითებული ქირისა და ფასების მიხედვით. ზოგადი, მიახლოებითი წესით, წმინდა შემოსავლიანობა დაახლოებით 1,5–2 პროცენტული პუნქტით დაბალია; ეს GPG-ის ზოგადი შენიშვნაა და არა საქართველოს სპეციფიკური მაჩვენებელი.S13 ქალაქებს შორის რეალური განსხვავება ხარჯებსა და სეზონურობაშია. ბათუმში დღიურმა გაქირავებამ ზაფხულში შეიძლება მეტი მოიტანოს, მაგრამ მეტ მართვას საჭიროებს და ზამთარში უფრო ხშირად ცარიელია. თბილისში გრძელვადიანი გაქირავება ერთ ღამეზე ნაკლებს იძლევა, მაგრამ უფრო სტაბილურად. არც ერთი შემოსავლიანობა გარანტირებული არ არის. გამოთვლა დაწვრილებით განხილულია სტატიაში ბინის გაქირავების შემოსავლიანობა 2026: მთლიანი და წმინდა.
რას იყიდით თქვენი ბიუჯეტით (SPG-ის ობიექტები, 2026 წლის ოქტომბერი)
- 50 000 დოლარამდე: ბათუმში სტუდიოები, მაგალითად Gate By Artex 33 625 დოლარიდან, Status House 41 772 დოლარიდან და Petra Sea Resort – Block A 44 703 დოლარიდან. თბილისში სტუდიოები Palatina by ELT-ში, მტკვრის სანაპიროზე, 42 141 დოლარიდან.
- 75 000–110 000 დოლარი: ბათუმში OKTO ART HOUSE (მეორადი ბაზარი) 75 000 დოლარიდან და Marina Club – Block C 80 100 დოლარიდან. თბილისში Spanish Quarter A 78 660 დოლარიდან და Spanish Quarter B 102 495 დოლარიდან.
- თუ მიზანი ბინადრობაა: გჭირდებათ ბინა, რომლის საბაზრო ღირებულება სერტიფიცირებული შემფასებლის დასკვნით 150 000 დოლარს აღემატება. ჩვენს მიმდინარე ობიექტებში ეს ძირითადად უფრო დიდი ბინებია პრემიუმ პროექტებში, მაგალითად Ambassadori Island – The First Tower ბათუმში (1 საძინებელი 165 753 დოლარიდან) და One Peninsula by Holm (1 საძინებელი 177 745 დოლარიდან). უფლებას ყიდვის ფასი კი არა, სერტიფიცირებული შეფასება განსაზღვრავსS7.S8 დეტალები იხილეთ სტატიაში ბინადრობის ნებართვა უძრავი ქონებით: 150 000 დოლარის წესი.
საწყისი ფასები spg-realty.com-ის მიხედვით, 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით, და შეიძლება შეიცვალოს.S18
ერთნაირი წესები ორივე ქალაქში
საკუთრების, რეგისტრაციისა და დაბეგვრის წესები ეროვნულია და ქალაქზე არ არის დამოკიდებული:
- საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია ვადის მიხედვით 150–350 ლარი ჯდება.S2
- ქონების გადასახადი ოჯახის შემოსავალზეა დამოკიდებული და არა მოქალაქეობაზე. შენობა-ნაგებობები და ბინები გათავისუფლებულია, თუ ოჯახის შემოსავალი წინა კალენდარულ წელს 100 000 ლარს არ აღემატებოდა; ამ ზღვარს ზემოთ განაკვეთი საბაზრო ღირებულების 0,8–1%-ია წელიწადში. მიწა შემოსავლის მიუხედავად იბეგრებაS5.S20
- ქირის შემოსავალი შეიძლება დაიბეგროს მთლიანი ქირის 5%-ით რეგისტრირებულ რეჟიმში, სხვა შემთხვევაში კი წმინდა შემოსავლის 20%-ითS4.S6
- ბინადრობის წესი მთელ საქართველოში მოქმედებს: 2026 წლის 1 მარტიდან 150 000 დოლარზე მეტი საბაზრო ღირებულება, სერტიფიცირებული შემფასებლის დასკვნით, ერთწლიანი, გაგრძელებადი ნებართვის მოთხოვნის უფლებას იძლევაS7.S9
სრული სურათი იხილეთ სტატიაში ქონების გადასახადი და ხარჯები საქართველოში უცხოელი მესაკუთრისთვის.
რომელი ქალაქი გიხდებათ?
ბათუმი უფრო მოგერგებათ, თუ გსურთ დასასვენებელი ბინა, რომლის გაქირავებაც შეიძლება, არ გაშინებთ სეზონური შემოსავალი და აქტიური მართვა, აფასებთ ზღვის ხედსა და კურორტის ინფრასტრუქტურას ან ჩვენს მიმდინარე ობიექტებს შორის უფრო დაბალ საწყის ფასს ეძებთ.
თბილისი უფრო მოგერგებათ, თუ გსურთ უფრო სტაბილური, მთელი წლის გრძელვადიანი ქირა, ბაზარი, რომელსაც ძირითადად ადგილობრივი მოთხოვნა ამოძრავებს, ქალაქური ბაზა საქმისთვის ან სწავლისთვის, ან ტურისტულ სეზონზე ნაკლები დამოკიდებულება.
ბიუჯეტის გაყოფა. ზოგი ინვესტორი ორივე ქალაქში ყიდულობს: სტუდიოს ბათუმში ზაფხულის შემოსავლისა და პირადი დასვენებისთვის და ბინას თბილისში გრძელვადიანი გაქირავებისთვის. ეს სეზონურ და საბაზრო რისკს ანაწილებს, თუმცა ორმაგი ხარჯებისა და ორი მართვის ფასად.
ხუთი კითხვა არჩევანამდე
- გააქირავებთ დღიურად, გრძელვადიანად, თუ თავად იცხოვრებთ?
- რამდენია წმინდა შემოსავალი მართვის, ცარიელი პერიოდისა და გადასახადების შემდეგ?
- ვინ იქნება სავარაუდო მყიდველი გაყიდვისას და რატომ?
- უნდა გადააჭარბოს თუ არა ბინამ ბინადრობის ზღვარს?
- როგორ მართავთ მას საზღვარგარეთიდან? იხილეთ ქონების დისტანციური ყიდვა საქართველოში.
როგორ გეხმარებათ SPG
ორივე ქალაქში ვმუშაობთ და რეკომენდაციამდე თითოეულ პროექტს იურიდიულად, ფინანსურად და საინვესტიციო თვალსაზრისით ვაფასებთ.S18 გვითხარით თქვენი ბიუჯეტი და მიზანი, ჩვენ კი ბათუმისა და თბილისის ვარიანტებს გვერდიგვერდ, ერთნაირი დაშვებებით შევადარებთ.
გსურთ შედარება ერთნაირი ბიუჯეტით? მოგვწერეთ WhatsApp-ზე (+995 511 229 942). ასევე წაიკითხეთ ბინის ყიდვა ბათუმში: ინვესტორის გზამკვლევი 2026 ან ეწვიეთ ჩვენს გვერდს Explore Georgia.
მხოლოდ ზოგადი ინფორმაცია და არა იურიდიული, საგადასახადო ან საინვესტიციო კონსულტაცია. ფასები მითითებულია spg-realty.com-ის მიხედვით, 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით, და შეიძლება შეიცვალოს; იცვლება კანონები და საფასურიც. მოყვანილი შემოსავლიანობა ბაზრის საშუალო მაჩვენებელია და არა კონკრეტული ბინის პროგნოზი; გაქირავების შემოსავალი და ღირებულების ზრდა გარანტირებული არ არის. თქვენი შემთხვევა და ნებისმიერი ხელშეკრულება ლიცენზირებულ სპეციალისტებთან გადაამოწმეთ.
წყაროები
- [S2] საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, ვადები და საფასური (რეგისტრაცია, ამონაწერები): https://napr.gov.ge/en/page/fees-and-terms/immovable-property-registration-fee
- [S4] საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, მუხლები 81–82: https://matsne.gov.ge/ka/document/view/1043717
- [S5] საქართველოს კანონი № 1874-VIმს-XIმპ საგადასახადო კოდექსში ცვლილების შეტანის შესახებ, მიღებულია 30.09.2026: https://matsne.gov.ge/ka/document/view/7013098
- [S6] TaxConsultant.ge, ქირის დაბეგვრა: https://taxconsultant.ge/blog/rental-income-tax-georgia/
- [S7] საქართველოს კანონი № 863-IIმს-XIმპ (2025 წლის 26 ივნისი) „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ კანონში ცვლილების შეტანის თაობაზე, მუხლი 2(2) (150 000 დოლარის წესი 2026 წლის 1 მარტიდან): https://matsne.gov.ge/ka/document/view/6543112
- [S8] სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო, ბინადრობის ნებართვები (მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა: დოკუმენტები და საფასური): https://sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits/
- [S9] საქართველოს კანონი „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“, მუხლები 15, 17 და 18: https://matsne.gov.ge/ka/document/view/2278806
- [S12] საქართველოს ტურიზმის ეროვნული ადმინისტრაცია, ტურიზმი ციფრებში 2025: https://api.gnta.ge/storage/files/doc/georgian-tourism-in-figures-2025.pdf
- [S13] Global Property Guide, შემოსავლიანობა (2026 III კვ.; მთლიანი შემოსავლიანობა, მედიანური ფასები და ქირა ქალაქებისა და ბინის ზომის მიხედვით): https://www.globalpropertyguide.com/asia/georgia/rental-yields
- [S14] Colliers Georgia, ბათუმი, 2026 წლის აგვისტო (BM.ge): https://recov.colliers.ge/en/news ; https://bm.ge/en/news/1235-apartments-sold-in-batumi-in-august-transactions-down-by-43
- [S18] SPG Real Estate, პროექტები (2026 წლის ოქტომბერი): https://spg-realty.com
- [S20] საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, კონსოლიდირებული ტექსტი, მუხლები 202(5), 206(1)(ა): https://matsne.gov.ge/ka/document/view/1043717?publication=246 (matsne-ზე ინგლისური თარგმანი ჯერ არ არის განახლებული)
- [S28] Colliers Georgia, თბილისი, 2026 წლის აგვისტო (BM.ge): https://recov.colliers.ge/en/news ; https://bm.ge/en/news/tbilisi-apartment-sales-rise-189-in-august-colliers
