ضرائب وتكاليف العقار في جورجيا للمالك الأجنبي

كثيراً ما توصف جورجيا بأنها بلد منخفض الضرائب على تملّك العقار، وهذا صحيح لكثير من الملّاك. لكنّ «منخفضة» لا تعني «معدومة»، وقد تغيّرت قواعد ضريبة العقار في 30 سبتمبر (أيلول) 2026. يشرح هذا الدليل ما تدفعه عند الشراء، وخلال التملّك، وعند التأجير، وعند البيع، مع مصدر رسمي لكل رقم، ومثال عملي في النهاية. يتناول الدليل الأفراد الذين يملكون عقاراً سكنياً، أما الشركات والمتاجرون المحترفون بالعقار فتسري عليهم قواعد مختلفة.

باختصار

عند الشراء: رسوم حكومية لا ضريبة نقل ملكية

لا ينصّ قانون الضرائب الجورجي على ضريبة مستقلة لنقل الملكية ولا على رسم دمغة.⁠^S4 التكاليف الحكومية عند الشراء هي رسوم الوكالة الوطنية للسجل العام:⁠^S2

• تسجيل الملكية: 150 لاري (4 أيام عمل)، أو 270 لاري (يوم عمل واحد)، أو 350 لاري (في اليوم نفسه).
• توثيق التوقيعات من قِبل موظف الوكالة عند تقديم العقد: 7 لاري.
• مستخرج من السجل العام للتحقّق من الملكية قبل الشراء: 20 لاري، أو 13 لاري عبر الإنترنت.

لا يحتاج عقد البيع العادي إلى كاتب عدل⁠^S22.⁠^S23 ويقتصر دور موظف الوكالة الذي يوثّق التوقيعات على التحقّق من هوية الموقّعين، ولا يراجع قانونية العقد.⁠^S23 لذلك تستحق المراجعة القانونية المستقلة تكلفتها، ولا سيما عند الشراء على الخارطة.

أما التكاليف الأخرى فلا يحدّدها القانون، فاطلب عروض أسعار مكتوبة:

• الترجمة. إذا كنت لا تتحدّث الجورجية، يُقدَّم العقد مع ترجمة جورجية يوقّعها المترجم بحضور موظف الوكالة قبلك.⁠^S23
• التوكيل، إذا وقّع عنك وكيل: توكيل موثّق لدى كاتب عدل، مع أبوستيل أو تصديق، وترجمة جورجية موثّقة لدى كاتب عدل في جورجيا⁠^S24.⁠^S25 انظر شراء عقار في جورجيا عن بُعد.
• المراجعة القانونية للعقد وسند الملكية.
• تقييم من خبير تقييم معتمد، إذا كنت تخطّط لطلب الإقامة.
• التشطيب والتأثيث، إذا اشتريت على الهيكل الأسود أو الأبيض.

خلال التملّك: ضريبة العقار حسب دخل الأسرة

هذه القاعدة هي الأكثر عرضة لسوء الفهم. ضريبة العقار في جورجيا مرتبطة بدخل الأسرة لا بالجنسية. بالنسبة إلى الأفراد، تُعفى المباني والشقق إذا لم يتجاوز إجمالي دخل الأسرة في السنة الميلادية السابقة 100,000 لاري. وفوق هذا الحدّ، يبلغ المعدّل السنوي 0.8%–1% من القيمة السوقية للعقار. أما الأرض فتخضع للضريبة بشكل منفصل، بصرف النظر عن دخل الأسرة. أُدخلت هذه القواعد بالقانون رقم 1874-VIმს-XIმპ المعدِّل لقانون الضرائب الجورجي، الذي أُقرّ في 30 سبتمبر (أيلول) 2026، ويُطبَّق على ضريبة العقار المصرَّح بها في 2026⁠^S5.⁠^S20

ثلاث نقاط عملية:

1. المعيار هو دخل الأسرة، لا جواز السفر ولا الإقامة الضريبية. تسري على المالك الأجنبي القواعد نفسها التي تسري على المالك الجورجي.⁠^S4
2. الأرقام القديمة لم تعد صالحة. استبدل التعديل النظام السابق متعدّد الشرائح والمعدّلات بهذه القاعدة الموحّدة⁠^S5.⁠^S21 إذا قرأت مقالاً قديماً، فتحقّق من تاريخه.
3. مواعيد 2026. بحسب مصلحة الإيرادات، لا تحتاج الأسر التي لم يتجاوز دخلها في 2025 مبلغ 100,000 لاري إلى تقديم إقرار ضريبة العقار (باستثناء الأرض). أما المالكون الذين يتجاوز دخلهم هذا الحدّ ولديهم عقار خاضع للضريبة، وجميع مالكي الأراضي الخاضعة للضريبة، فيقدّمون الإقرار في موعد أقصاه 2 نوفمبر (تشرين الثاني) 2026. وإذا كنت قد قدّمت إقرار 2025 ولم يتغيّر شيء، فإن مصلحة الإيرادات تحتسب الضريبة تلقائياً، وما عليك إلا دفعها في موعد أقصاه 16 نوفمبر (تشرين الثاني) 2026.⁠^S29

تحقّق من إجراءات الإقرار مع مستشار ضريبي محلي، خصوصاً إذا كان لأفراد أسرتك دخل في أكثر من بلد.

تكاليف جارية أخرى

الضرائب عادةً هي الجزء الأصغر من التكاليف الجارية. خصّص ميزانية أيضاً لـ:

• رسوم خدمة المبنى، وهي تختلف من مشروع إلى آخر؛
• فواتير الخدمات، بما فيها أشهر الشغور؛
• التأمين؛
• رسوم شركة الإدارة إذا كنت تؤجّر الشقة؛
• التجديد الدوري للتشطيبات واستبدال الأثاث.

اطلب رسوم الخدمة لكل مشروع كتابةً قبل الشراء. فهذه التكاليف تؤثّر في صافي العائد أكثر مما يؤثّر فيه العائد المعلن. انظر العائد الإيجاري في جورجيا 2026: الإجمالي والصافي.

عند التأجير: 5% أو 20%

يمكن للفرد الذي يؤجّر عقاراً سكنياً لغرض السكن أن يدفع 5% من إجمالي دخل الإيجار، دون أي خصومات. ولذلك يجب أن يكون المؤجّر مسجّلاً لهذا النظام لدى مصلحة الإيرادات. وإلا يُطبَّق المعدّل العام لضريبة الدخل، 20%، على صافي الدخل⁠^S4.⁠^S6

نظام الـ5% بسيط، لكنه يُفرض على إجمالي الإيجار، فلا يمكنك خصم التكاليف. اسأل مستشاراً ضريبياً عمّا إذا كان يناسب نموذج تأجيرك، مثل الإيجار القصير الأمد للسياح، وكيف يتوافق مع الضرائب في بلدك. أمّا الغرف الفندقية والوحدات الواقعة ضمن بنية فندقية فحالة خاصة: إذ يعدّها القرار رقم 143 غير سكنية، لذا فإن تطبيق نسبة الـ5% عليها موضع شك. تحقّق من ذلك مع مستشار ضريبي قبل الاعتماد عليه.⁠^S30

عند البيع: قاعدة السنتين

بالنسبة إلى الأفراد، يُعفى عادةً ربح بيع شقة أو منزل من ضريبة الدخل إذا تجاوزت مدة التملّك سنتين. وعند البيع خلال سنتين، يخضع الربح عادةً لضريبة بنسبة 5%⁠^S4.⁠^S16 ويحدّد قراران لوزير المالية الحالات التي لا تنطبق فيها هذه القواعد⁠^S30:⁠^S31

• الغرف الفندقية والوحدات الواقعة ضمن بنية فندقية لا تُعدّ عقاراً سكنياً، لذا يخضع ربح بيعها خلال سنتين لضريبة بنسبة 20%.⁠^S30
• بيع حقوقك بموجب عقد ابتدائي (شراء على الخارطة) هو بيع لحقّ لا لمسكن، لذا تُطبَّق النسبة العامة بدلاً من 5%.⁠^S30
• الاتجار المنتظم والمنظّم بصفة رائد أعمال فردي يُفقدك نسبة الـ5% والإعفاء بعد سنتين. ومجرّد تملّك عدة شقق لا يُعدّ اتجاراً.⁠^S31

إذا اشتريت على الخارطة، تبدأ مدة السنتين من تاريخ وثيقة الملكية المُعدّة للتسجيل (المادة 82(4)(أ) من قانون الضرائب، القرار رقم 143)⁠^S4.⁠^S30

مثال عملي

افتراضات توضيحية، وليست توقعاً ولا عرضاً تجارياً: يشتري فرد شقة جاهزة في باتومي بمبلغ 90,000 دولار. يوقّع المشتري العقد بنفسه بحضور مترجم، ويسجّل الملكية خلال 4 أيام عمل، ويؤجّر الشقة إيجاراً طويل الأمد بمبلغ 6,000 دولار سنوياً (إجمالي الإيجار)، وهو مسجّل في نظام الـ5%. وللتبسيط، القيمة السوقية تساوي سعر الشراء.

غير مشمول: الترجمة، والمراجعة القانونية، والتقييم، والتأثيث، ورسوم الخدمة، والإدارة، وفواتير الخدمات؛ فهي تتوقف على المشروع وعلى مزوّدي الخدمة الذين تختارهم. تُحتسب الضرائب باللاري، لذا تتغيّر المبالغ بالدولار مع سعر الصرف.

هذا المثال مبنيّ على افتراضات توضيحية. وهو ليس توقعاً، ولا حساباً ضريبياً لحالتك، ولا ضماناً لدخل الإيجار أو للسعر.

قائمة تحقّق قبل الشراء

1. اطلب مستخرج السجل وقائمة كاملة بتكاليف الشراء كتابةً.
2. تحقّق مما إذا كان دخل أسرتك في السنة السابقة قد تجاوز 100,000 لاري.
3. قرّر ما إذا كنت ستسجّل في نظام الـ5% للإيجار.
4. احصل على رسوم الخدمة وشروط الإدارة كتابةً.
5. خطّط لمدة التملّك مع مراعاة قاعدة السنتين.
6. استوضح كيف يفرض بلدك الضريبة على دخل الإيجار وأرباح البيع في الخارج.

كيف تساعدك SPG

قبل الحجز، يمكننا أن نجمع لك في صفحة واحدة أرقام شقة بعينها: السعر، وجدول الدفع، والرسوم الحكومية، والتكاليف الجارية التي يؤكّدها المطوّر أو إدارة المبنى كتابةً. وتجد عملية الشراء كاملة في شراء عقار في جورجيا للأجانب وفي الأسئلة الشائعة حول التكاليف والضرائب.

هل تريد جدول تكاليف لشقة بعينها؟ راسلنا عبر واتساب (+995 511 229 942).

معلومات عامة فقط، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. الأسعار كما هي مدرجة على spg-realty.com في أكتوبر 2026 وقابلة للتغيير، وكذلك القوانين والرسوم. العوائد المذكورة متوسطات للسوق وليست توقعاً لعقار بعينه، ودخل الإيجار ونمو القيمة غير مضمونين. استشر مختصين مرخّصين بشأن وضعك وبشأن أي عقد.