ينتهي معظم المشترين الأجانب في جورجيا إلى الاختيار بين مدينتين: باتومي، منتجع البحر الأسود، وتبليسي، العاصمة. متوسط العائد الإيجاري الإجمالي فيهما متقارب جداً، لذا تكمن الفروق الحقيقية في أماكن أخرى: من يستأجر، وفي أي أشهر، ومن يشتري، وماذا تشتري ميزانيتك. تعتمد هذه المقارنة على أحدث البيانات المستقلة (Colliers Georgia لشهر أغسطس (آب) 2026، وGlobal Property Guide للربع الثالث من 2026) وعلى مشاريع SPG الحالية.
المدينتان في لمحة
| باتومي | تبليسي | المصدر | |
|---|---|---|---|
| الطابع | مدينة منتجعات على البحر الأسود | العاصمة والمركز الاقتصادي | |
| صفقات الشقق، أغسطس (آب) 2026 | 1,235 (−4.3% على أساس سنوي) | 3,388 (+18.9% على أساس سنوي) | S14S28 |
| قيمة المبيعات، أغسطس (آب) 2026 | 81 مليون دولار (+2.9% على أساس سنوي) | 297 مليون دولار (+35.2% على أساس سنوي) | S14S28 |
| حصة المشترين الأجانب، أغسطس (آب) 2026 | 52% | 14% | S14S28 |
| أسعار المشاريع الجديدة، أغسطس (آب) 2026 | 1,386 دولاراً للمتر المربع، متوسط مرجّح (+1.2% على أساس سنوي) | +16.7% سنوياً في المركز، و+16% في المركز الموسّع، و+10.4% في الضواحي | S14S28 |
| متوسط العائد الإيجاري الإجمالي، الربع الثالث 2026 | 7.28% | 7.23% | S13 |
| السعر الوسيط المعلن، استوديو / غرفة نوم واحدة | 47,400 يورو / 69,800 يورو | 46,300 يورو / 72,700 يورو | S13 |
| مشاريع SPG بدءاً من (أكتوبر (تشرين الأول) 2026) | 33,625 دولاراً (Gate By Artex) | 42,141 دولاراً (Palatina by ELT) | S18 |
كيف تقرأ الجدول: تبليسي هي السوق الأكبر، ومعظمها محلي، مع نمو أسرع في الأسعار خلال العام الماضي. وباتومي أصغر وأكثر دولية وتحرّكها السياحة. ولا يتنبّأ أيّ من هذه الأرقام بأداء وحدة بعينها.
الطلب: مصطافون أم مقيمون؟
باتومي تعيش على السياحة. سجّلت جورجيا 6,856,809 رحلات لزوّار دوليين في 2025،S12 وباتومي إحدى وجهاتها الساحلية الرئيسية. يبلغ الطلب الإيجاري ذروته في الصيف، حين تكون الأسعار الليلية في أعلاها، ويهدأ في الشتاء. تناسب المدينة الإيجار القصير الأمد وإيجار العطلات، والملّاك الذين يريدون استخدام الشقة بأنفسهم جزءاً من السنة.
تبليسي تتمتّع بطلب على مدار السنة من المقيمين والشركات والطلاب والوافدين. وتناسب الإيجار الطويل الأمد: تبدّل أقلّ للمستأجرين، وإدارة أخفّ، وإيجار شهري أكثر استقراراً، وإن كانت الأسعار الليلية أدنى من ذروة صيف باتومي.
المشترون: دوليون أم محليون؟
في أغسطس (آب) 2026، استحوذ الأجانب على 52% من صفقات الشقق في باتومي، أي أكثر من المشترين الجورجيين.S14 وفي تبليسي، ظلّ المواطنون الجورجيون أغلبية المشترين، وبلغت حصة الأجانب 14% (مقابل 12% في يوليو (تموز)).S28
لهذا أهميته عند البيع. في باتومي، يكون المشتري غالباً أجنبياً آخر، فتعتمد إعادة البيع أكثر على الطلب الدولي. وفي تبليسي، يكون المشتري غالباً أسرة محلية، فيكون للاقتصاد المحلي وزن أكبر.
الأسعار والزخم
بلغ متوسط السعر المرجّح لشقق المشاريع الجديدة في باتومي 1,386 دولاراً للمتر المربع في أغسطس (آب) 2026، بزيادة 1.2% عن العام السابق، في حين تراجع عدد الصفقات بنسبة 4.3%.S14 وفي تبليسي، ارتفعت الصفقات بنسبة 18.9%. وتربط Colliers هذا النمو بزيادة المعروض، المتركّز أساساً في سامغوري وديدي ديغومي. وارتفعت أسعار المشاريع الجديدة بين 10.4% في الضواحي و16.7% في المركز، على أساس سنوي.S28
بيانات شهر واحد لقطة لا اتجاه. ونموّ الأسعار في الماضي لا يتنبّأ بنموّها في المستقبل.
العوائد: متقاربة على الورق
يقدّر Global Property Guide متوسط العائد الإيجاري الإجمالي بـ7.28% في باتومي و7.23% في تبليسي (الربع الثالث 2026). وحسب حجم الوحدة:S13
| الوحدة | باتومي | تبليسي |
|---|---|---|
| استوديو | 8.35% | 8.03% |
| غرفة نوم واحدة | 8.08% | 7.43% |
| غرفتا نوم | 6.69% | 6.73% |
| ثلاث غرف نوم | 6.00% | 6.93% |
هذه أرقام إجمالية، محسوبة على أساس الإيجارات والأسعار المعلنة. وكقاعدة عامة تقريبية، يقلّ العائد الصافي بنحو 1.5–2 نقطة مئوية؛ وهذه ملاحظة عامة من GPG وليست رقماً خاصاً بجورجيا.S13 والفارق الحقيقي بين المدينتين يكمن في التكاليف والموسمية. قد يحقّق إيجار العطلات في باتومي دخلاً أعلى في الصيف، لكنه يحتاج إلى إدارة أكبر ويبقى شاغراً أكثر في الشتاء. أما الإيجار الطويل الأمد في تبليسي فيحقّق دخلاً أقلّ لكل ليلة، لكنه أكثر انتظاماً. لا يوجد عائد مضمون. ونشرح الحساب في العائد الإيجاري في جورجيا 2026: الإجمالي والصافي.
ماذا تشتري ميزانيتك (مشاريع SPG، أكتوبر (تشرين الأول) 2026)
- أقل من 50,000 دولار: في باتومي، استوديوهات مثل Gate By Artex من 33,625 دولاراً، وStatus House من 41,772 دولاراً، وPetra Sea Resort – Block A من 44,703 دولارات. وفي تبليسي، استوديوهات في Palatina by ELT على نهر متكفاري، من 42,141 دولاراً.
- 75,000–110,000 دولار: في باتومي، OKTO ART HOUSE (إعادة بيع) من 75,000 دولار، وMarina Club – Block C من 80,100 دولار. وفي تبليسي، Spanish Quarter A من 78,660 دولاراً، وSpanish Quarter B من 102,495 دولاراً.
- إذا كانت الإقامة هدفاً: تحتاج إلى وحدة تتجاوز قيمتها السوقية المعتمدة 150,000 دولار. وبين العقارات المعروضة لدينا حالياً، هي في الغالب وحدات أكبر في مشاريع فاخرة، مثل Ambassadori Island – The First Tower في باتومي (غرفة نوم واحدة من 165,753 دولاراً) وOne Peninsula by Holm (غرفة نوم واحدة من 177,745 دولاراً). وليس سعر الشراء ما يحدّد الأهلية، بل التقييم المعتمدS7.S8 وللتفاصيل، اقرأ الإقامة في جورجيا عن طريق شراء عقار: قاعدة 150,000 دولار.
أسعار البداية كما هي مدرجة على spg-realty.com في أكتوبر (تشرين الأول) 2026 وقابلة للتغيير.S18
القواعد نفسها في المدينتين
قواعد التملّك والتسجيل والضرائب وطنية، فلا تتغيّر بتغيّر المدينة:
- يكلّف التسجيل لدى الوكالة الوطنية للسجل العام 150–350 لاري، حسب السرعة.S2
- ضريبة العقار مرتبطة بدخل الأسرة لا بالجنسية. تُعفى المباني والشقق إذا لم يتجاوز دخل الأسرة في السنة الميلادية السابقة 100,000 لاري؛ وفوق ذلك يبلغ المعدّل 0.8%–1% من القيمة السوقية سنوياً. وتخضع الأرض للضريبة بصرف النظر عن الدخلS5.S20
- يمكن أن يخضع دخل الإيجار لضريبة 5% من إجمالي الإيجار في النظام المسجّل، وإلا 20% من صافي الدخلS4.S6
- تسري قاعدة الإقامة في كل أنحاء جورجيا: منذ 1 مارس (آذار) 2026، تتيح قيمة سوقية تتجاوز 150,000 دولار، بتقييم خبير معتمد، التقدّم بطلب تصريح إقامة لمدة سنة، قابل للتجديدS7.S9
والصورة الكاملة في ضرائب وتكاليف العقار في جورجيا للمالك الأجنبي.
أيّ مدينة تناسبك؟
تناسبك باتومي غالباً إذا كنت تريد منزلاً للعطلات يمكنك تأجيره أيضاً، ولا تمانع دخلاً موسمياً وإدارة نشطة، وتقدّر الإطلالات البحرية ومرافق المنتجعات، أو تبحث عن أسعار دخول أقل بين العقارات المعروضة لدينا حالياً.
تناسبك تبليسي غالباً إذا كنت تريد إيجاراً طويل الأمد أكثر استقراراً على مدار السنة، وسوقاً يحرّكها الطلب المحلي أساساً، وقاعدة في المدينة للعمل أو الدراسة، أو تعرّضاً أقل لموسم السياحة.
تقسيم الميزانية. يشتري بعض المستثمرين في المدينتين: استوديو في باتومي لدخل الصيف والاستخدام الشخصي، وشقة في تبليسي للإيجار الطويل الأمد. يوزّع ذلك المخاطر الموسمية ومخاطر السوق، لكن مقابل مجموعتين من الرسوم وترتيبين للإدارة.
خمسة أسئلة قبل أن تختار
- هل ستؤجّر إيجاراً قصير الأمد أم طويل الأمد، أم ستستخدم الوحدة بنفسك؟
- ما العائد الصافي بعد الإدارة والشغور والضرائب؟
- من المشتري المحتمل عند البيع، ولماذا؟
- هل يجب أن تتجاوز الوحدة حدّ الإقامة؟
- كيف ستديرها من الخارج؟ انظر شراء عقار في جورجيا عن بُعد.
كيف تساعدك SPG
نعمل في المدينتين، ونقيّم كل مشروع قانونياً ومالياً واستثمارياً قبل أن نوصي به.S18 أخبرنا بميزانيتك وهدفك، وسنضع خياراً في باتومي وخياراً في تبليسي جنباً إلى جنب، بالافتراضات نفسها.
هل تريد مقارنة بالميزانية نفسها؟ راسلنا عبر واتساب (+995 511 229 942). ويمكنك أيضاً قراءة شقق للبيع في باتومي: دليل المستثمر لعام 2026 أو زيارة صفحة Explore Georgia.
معلومات عامة فقط، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. الأسعار كما هي مدرجة على spg-realty.com في أكتوبر 2026 وقابلة للتغيير، وكذلك القوانين والرسوم. العوائد المذكورة متوسطات للسوق وليست توقعاً لعقار بعينه، ودخل الإيجار ونمو القيمة غير مضمونين. استشر مختصين مرخّصين بشأن وضعك وبشأن أي عقد.
المصادر
- [S2] الوكالة الوطنية للسجل العام، الرسوم والمدد (التسجيل والمستخرجات): https://napr.gov.ge/en/page/fees-and-terms/immovable-property-registration-fee
- [S4] قانون الضرائب الجورجي، المادتان 81–82: https://matsne.gov.ge/en/document/view/1043717
- [S5] القانون الجورجي رقم 1874-VIმს-XIმპ المعدِّل لقانون الضرائب، أُقرّ في 30 سبتمبر (أيلول) 2026 (بالجورجية): https://matsne.gov.ge/ka/document/view/7013098
- [S6] TaxConsultant.ge، ضريبة دخل الإيجار: https://taxconsultant.ge/blog/rental-income-tax-georgia/
- [S7] القانون الجورجي رقم 863-IIმს-XIმპ الصادر في 26 يونيو (حزيران) 2025 المعدِّل لقانون الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية، المادة 2(2) (قاعدة 150,000 دولار اعتباراً من 1 مارس (آذار) 2026؛ بالجورجية): https://matsne.gov.ge/ka/document/view/6543112
- [S8] وكالة تطوير الخدمات العامة، تصاريح الإقامة (تصريح الإقامة القصيرة الأجل: المستندات والرسوم): https://sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits/
- [S9] قانون جورجيا بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية، المواد 15 و17 و18 (بالجورجية): https://matsne.gov.ge/ka/document/view/2278806
- [S12] الإدارة الوطنية للسياحة، السياحة الجورجية بالأرقام 2025: https://api.gnta.ge/storage/files/doc/georgian-tourism-in-figures-2025.pdf
- [S13] Global Property Guide، العوائد الإيجارية (الربع الثالث 2026؛ العوائد الإجمالية والأسعار والإيجارات الوسيطة حسب المدينة وحجم الوحدة): https://www.globalpropertyguide.com/asia/georgia/rental-yields
- [S14] Colliers Georgia، باتومي، أغسطس (آب) 2026 (عبر BM.ge): https://recov.colliers.ge/en/news ؛ https://bm.ge/en/news/1235-apartments-sold-in-batumi-in-august-transactions-down-by-43
- [S18] مشاريع SPG Real Estate (أكتوبر 2026): https://spg-realty.com
- [S20] قانون الضرائب في جورجيا، النص الجورجي الموحّد، المادتان 202(5) و206(1)(أ): https://matsne.gov.ge/ka/document/view/1043717?publication=246 (الترجمة الإنجليزية على matsne لم تُحدَّث بعد)
- [S28] Colliers Georgia، تبليسي، أغسطس (آب) 2026 (عبر BM.ge): https://recov.colliers.ge/en/news ؛ https://bm.ge/en/news/tbilisi-apartment-sales-rise-189-in-august-colliers
