Résidence en Géorgie par l'achat immobilier : comment s'applique la règle des 150 000 USD en 2026

« Achetez un appartement, obtenez la résidence » : la formule revient sans cesse à propos de la Géorgie, et depuis le 1er mars 2026 elle est souvent dépassée. Le seuil a changé, et ce sont les détails (valeur de marché, expertise, renouvellement) qui déterminent si un achat est réellement éligible. Ce guide présente les règles actuelles et leurs sources officielles, pour que votre projet les respecte.

Information générale, et non un conseil en immigration. Faites valider votre situation par un avocat géorgien agréé avant d'acheter.

Qu'est-ce qui a changé le 1er mars 2026 ?

La loi géorgienne sur le statut juridique des étrangers et des apatrides permet à un étranger propriétaire d'un bien non agricole en Géorgie de demander un titre de séjour de courte durée. Une modification a relevé la valeur requise de plus de 100 000 USD à plus de 150 000 USD (contre-valeur en GEL), à compter du 1er mars 2026⁠^S7.⁠^S8

• Les nouveaux demandeurs doivent atteindre le seuil de 150 000 USD.
• Ceux qui remplissaient l'ancienne condition de 100 000 USD peuvent en principe continuer à renouveler sur cette base tant qu'ils conservent le bien.⁠^S10
• Des articles anciens et certaines annonces mentionnent encore « résidence dès 100 000 USD ». Pour un nouvel achat, ce chiffre est obsolète.

Qui est éligible ?

Un ressortissant étranger qui :

1. Est propriétaire d'un bien en Géorgie inscrit à son nom au Registre public (NAPR) ;
2. Ce bien est non agricole : appartement, maison ou local commercial (les terres agricoles sont exclues)⁠^S7⁠^S8 ;
3. Sa valeur de marché dépasse 150 000 USD, certifiée par un expert d'un organisme accrédité⁠^S7.⁠^S8

Cette voie n'impose ni durée minimale de séjour, ni condition de revenus, ni test de langue.⁠^S10 En revanche, le titre dépend de la conservation d'un bien éligible.

La « valeur de marché » n'est pas le prix d'achat

C'est le point le plus souvent négligé. La loi retient la valeur de marché certifiée, et non le prix inscrit au contrat.⁠^S8 Un lot payé 152 000 USD avec de fortes remises ou du mobilier inclus peut être évalué sous le seuil. À l'inverse, un lot à 145 000 USD très bien situé peut être évalué au-dessus.

Comment anticiper : - Gardez une marge : ne visez pas un bien évalué tout juste au-dessus de 150 000 USD. - Renseignez-vous sur les valeurs comparables avant de signer, puis commandez l'expertise officielle à un expert agréé une fois la propriété enregistrée. - Le seuil est exprimé en USD et appliqué en contre-valeur GEL : le taux de change peut jouer à la marge.

Peut-on cumuler plusieurs biens ?

Ne comptez pas dessus. La règle vise un bien dont la valeur de marché certifiée dépasse 150 000 USD⁠^S7⁠^S8 : prévoyez donc un seul bien qui franchit le seuil à lui seul. Si vous envisagez plusieurs petits lots en vue de la résidence, vérifiez la position auprès de l'Agence de développement des services publics ou d'un avocat avant d'acheter.

Achat sur plan et calendrier

La résidence repose sur une propriété enregistrée. Pour un achat sur plan, demandez au promoteur quand et sous quelle forme votre propriété sera inscrite auprès de la NAPR, et si cette inscription permettra une expertise au niveau requis. Si le calendrier compte, un bien achevé ou presque achevé est généralement plus sûr. Notre checklist de l'achat sur plan détaille les questions contractuelles à poser.

Les membres de la famille

Le titre peut être étendu au conjoint et aux enfants du propriétaire sur la base du même investissement.⁠^S10 Chacun dépose sa propre demande avec les justificatifs, par exemple un acte de mariage ou de naissance apostillé ou légalisé et traduit en géorgien, la traduction étant notariée en Géorgie⁠^S8.⁠^S25

La démarche

1. Acheter et enregistrer le bien (NAPR : 150 / 270 / 350 GEL selon le délai⁠^S2).
2. Commander une expertise auprès d'un expert agréé.
3. Réunir les pièces : passeport, extrait du registre, rapport d'expertise, photo, traductions ou apostilles si nécessaire.
4. Déposer la demande auprès de l'Agence de développement des services publics, à la Maison des services publics ou en ligne, en personne ou par un représentant mandaté. Vous devez séjourner légalement en Géorgie au moment de la demande⁠^S8.⁠^S9 Frais : 300 GEL pour une décision sous 30 jours, 450 GEL sous 20 jours ou 600 GEL sous 10 jours.⁠^S8
5. Retirer la carte de résident après accord.

Le titre est délivré pour un an à la fois et renouvelable sans nouvelle expertise tant que vous conservez le bien éligible.⁠^S9

Titre de courte durée ou titre investisseur à 300 000 USD ?

Pour beaucoup d'investisseurs, le titre de courte durée suffit : il offre une base légale renouvelable pour séjourner en Géorgie. Si votre objectif est une installation durable, comparez les deux voies avec un avocat avant de choisir le bien.

Idées reçues

• « N'importe quel appartement donne la résidence. » Pour un nouveau demandeur, seule une valeur de marché certifiée supérieure à 150 000 USD est éligible.⁠^S7
• « La résidence mène à la nationalité. » Un titre de séjour n'est pas une nationalité, qui obéit à la loi organique sur la nationalité géorgienne.⁠^S11
• « Les propriétaires étrangers ne paient jamais de taxe foncière. » Elle dépend du revenu du foyer, pas de la nationalité.⁠^S4 Voir notre FAQ fiscale.

Cinq questions à poser avant d'acheter pour la résidence

1. Quelle expertise agréée réaliste pour ce lot précis, au-delà du prix affiché ?
2. Quand ma propriété sera-t-elle inscrite à la NAPR, et sous quelle forme (surtout sur plan) ?
3. Le bien reste-t-il un bon investissement si les règles de résidence évoluent encore ?
4. Quels membres de la famille déposeront une demande, et quels documents faudra-t-il apostiller et traduire ?
5. Comment organiser le renouvellement annuel, en conservant le bien et une valeur au-dessus du seuil ?

Quels programmes SPG peuvent convenir ?

Plusieurs programmes affichent des lots proches du seuil ou au-delà (prix d'octobre 2026) : les 1 et 2 chambres d'Ambassadori Island – The First Tower (à partir de 165 753 et 307 880 USD), les 1 chambre de One Peninsula by Holm (à partir de 177 745 USD) et les HOME Townhouses Batumi (à partir de 315 000 USD). Le prix n'est pas la valeur : nous vous aidons à vérifier que l'expertise attendue laisse une marge au-dessus de 150 000 USD avant de vous engager.

Comment SPG vous accompagne

Nous concilions objectif de résidence et logique d'investissement, pour éviter de surpayer un bien dans le seul but de franchir un seuil. Nous sélectionnons des programmes vérifiés, coordonnons l'achat et l'enregistrement, et vous mettons en relation avec des avocats agréés et des experts agréés. Si vous achetez depuis l'étranger, voir Acheter un bien en Géorgie à distance, étape par étape.

Vous souhaitez une sélection de lots susceptibles d'être éligibles ? Écrivez-nous sur WhatsApp (+995 511 229 942) ou consultez notre FAQ résidence.

Information générale uniquement, et non un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Prix affichés sur spg-realty.com en octobre 2026, susceptibles d'évoluer ; les lois et les frais évoluent aussi. Les rendements cités sont des moyennes de marché, et non des prévisions pour un bien donné ; les revenus locatifs et la plus-value ne sont pas garantis. Faites valider votre situation, et tout contrat, par des professionnels agréés.