كيف تشتري عقاراً في جورجيا عن بُعد، خطوة بخطوة

يشتري كثير من عملائنا شققهم في باتومي أو تبليسي دون السفر إلى جورجيا. والقانون الجورجي يتيح ذلك: يمكن لوكيل أن يوقّع عنك بموجب توكيل مُعدّ بشكل صحيح، ويتمّ الدفع بتحويل دولي، وتتسلّم مستخرج السجل العام إلكترونياً. وما يحميك في الشراء عن بُعد ليس السرعة بل الترتيب الصحيح: الفحوص الصحيحة، والمستندات الصحيحة، ودفعٌ مرتبط بالتسجيل. يأخذك هذا الدليل عبر كل خطوة، مع المصدر الرسمي لكل نقطة قانونية.

هل الشراء عن بُعد قانوني؟

نعم. يمكن للأفراد الأجانب شراء الشقق والمنازل والمحالّ التجارية والأراضي غير الزراعية بشروط مماثلة إلى حدّ كبير لشروط المواطنين الجورجيين. والقيد الرئيسي يخصّ الأراضي الزراعية.⁠^S1 ولا يُشترط حضورك عند التوقيع. يمكن لوكيل أن يتصرّف نيابةً عنك، بشرط أن يكون التوكيل موثّقاً لدى كاتب عدل، وإذا وُقّع في الخارج، أن يحمل أبوستيل أو تصديقاً وأن يُترجم كما هو موضّح أدناه⁠^S23⁠^S24.⁠^S25

الخطوة 1: حدّد هدفك واختر مشاريع مفحوصة

ابدأ باتصال فيديو حول هدفك (دخل الإيجار، أو الاستخدام للعطلات، أو نمو القيمة، أو الإقامة)، وميزانيتك، والمدينة، وجدولك الزمني. في SPG، يجتاز كل مشروع ثلاثة تقييمات (قانوني، ومالي، واستثماري) قبل أن نعرضه على أي عميل.⁠^S18

إذا كانت الإقامة مهمّة لك، فخطّط لها من البداية. منذ 1 مارس (آذار) 2026، يتيح تملّك عقار غير زراعي تتجاوز قيمته السوقية 150,000 دولار، بتقييم خبير معتمد، للأجنبي أن يتقدّم بطلب تصريح إقامة لمدة سنة، قابل للتجديد⁠^S7.⁠^S9 ولا يُمنح التصريح تلقائياً أبداً.

الخطوة 2: عاين وتحقّق من الخارج

• معاينة مباشرة بالفيديو. اطلب جولة مباشرة لا مقطعاً مُعدّاً مسبقاً: الوحدة نفسها، والإطلالة من نوافذها، والممرّ، والمصعد، والشارع. وفي مشروع على الخارطة، اطلب رؤية الموقع كما هو اليوم.
• فحص السجل. اطلب مستخرجاً حديثاً من السجل العام. يُظهر المالك المسجّل وأي رهن أو حجز. تُصدر الوكالة الوطنية للسجل العام المستخرج عبر الإنترنت مقابل 13 لاري، فيمكنك التحقّق من البيانات بنفسك.⁠^S2
• مستندات المشروع. في الوحدة على الخارطة، تحقّق من سند ملكية الأرض، ورخصة البناء، وكيف سيُسجَّل حقّك. تغطّي قائمة التدقيق للشراء على الخارطة 12 نقطة.

الخطوة 3: جهّز التوكيل

هذه الخطوة هي الأكثر تسبّباً في التأخير، فابدأ بها مبكراً.

1. يجب أن يكون موثّقاً لدى كاتب عدل. لا يمكن توثيق التوكيل في دار الخدمات العامة.⁠^S23
2. إذا وُقّع في الخارج، يحتاج إلى أبوستيل أو تصديق. إذا كانت دولتك طرفاً في اتفاقية لاهاي للأبوستيل، يُختم المستند الموثّق بالأبوستيل؛ وإلا يمرّ بالتصديق القنصلي. تحقّق من دولتك في جدول HCCH.⁠^S17
3. يحتاج إلى ترجمة جورجية موثّقة لدى كاتب عدل في جورجيا⁠^S24.⁠^S25
4. البديل: توقيعه في قنصلية جورجية.⁠^S24

حدّد نطاق التوكيل بدقّة: العقار (العنوان أو الرمز العقاري)، ومن يحقّ له التوقيع، وهل يجوز للوكيل إجراء المدفوعات أو تسلّمها، ومدة سريان التوكيل. التوكيل الضيّق والمحدّد يحميك أكثر من التوكيل العام. اختر وكيلاً تثق به، ويُفضَّل أن يكون محامياً مرخّصاً.

الخطوة 4: راجِع العقد قبل أي توقيع

لا يحتاج عقد البيع العادي إلى كاتب عدل. يمكن لموظف الوكالة الوطنية للسجل العام أن يوثّق توقيعات الطرفين عند تقديم العقد للتسجيل، مقابل رسم قدره 7 لاري⁠^S22⁠^S23.⁠^S2 ويقتصر دور هذا الموظف على التحقّق من هوية الموقّعين، ولا يراجع قانونية العقد.⁠^S23 اطلب مراجعة مستقلة للعقد قبل أن يوقّعه وكيلك.

إذا كنت لا تتحدّث الجورجية، يجب تقديم العقد مع ترجمة جورجية، ويوقّع المترجم الترجمة بحضور موظف الوكالة قبل توقيع الطرفين.⁠^S23 وفي التطبيق العملي، اطلب عقداً ثنائي اللغة. وإذا وُقّع العقد أمام كاتب عدل، فعليه الاستعانة بمترجم.⁠^S24 تحقّق من جدول الدفع، وموعد التسليم، وغرامات التأخير، ومستوى التشطيب، والتوقيت الدقيق لتسجيل ملكيتك.

الخطوة 5: احمِ دفعتك من الخارج

• ادفع فقط إلى الحساب المذكور في العقد، بتحويل مصرفي. لا تدفع أبداً إلى حساب شخصي أو عبر وسيط.
• اربط الدفع بالتسجيل. في العقار الجاهز، يمكنك الدفع عند تقديم البيع للتسجيل، أو استخدام الإيداع لدى كاتب عدل، أو حساب ضمان مصرفي (مثل Terabank الذي يخدم غير المقيمين؛ باللاري فقط عادةً)⁠^S24⁠^S26.⁠^S27 هذه خيارات، وليست شرطاً معتاداً.
• في الشراء على الخارطة، اربط الأقساط بمراحل البناء لا بالتواريخ وحدها.
• جهّز مستنداتك. سيسألك مصرفك عن مصدر الأموال.

خدمة العقد الذكي لدى الوكالة الوطنية للسجل العام ليست خياراً للمشتري الأجنبي: فهي متاحة للمواطنين الجورجيين فقط، ولا تُستخدم بالتوكيل، وتعمل باللاري فقط.⁠^S3

الخطوة 6: التسجيل ومستخرجك

تسجّل الوكالة الوطنية للسجل العام الملكية. والرسم الحكومي 150 لاري (4 أيام عمل)، أو 270 لاري (يوم عمل واحد)، أو 350 لاري (في اليوم نفسه).⁠^S2 بعد اكتمال التسجيل، يمكنك تنزيل مستخرج يُظهرك مالكاً، أينما كنت. وفي الشراء على الخارطة، يأتي التسجيل النهائي للوحدة المكتملة بعد انتهاء البناء، فاسأل كيف يُحمى حقّك حتى ذلك الحين.

الخطوة 7: التسليم والتشطيب والتأجير من الخارج

إذا اشتريت على الهيكل الأسود أو الأبيض، فلا بدّ من جهة تدير التشطيب. للملّاك المقيمين في الخارج، تنسّق SPG التخطيط والتشطيب والتأثيث، مع تحديثات يمكنك اعتمادها عن بُعد، ثم تقدّم خدمة إدارة التأجير. ويتابع العملاء الدخل والمصاريف على منصة إدارة التأجير لدى SPG.⁠^S18 وإذا اخترت جهة إدارة أخرى، فاطلب الأمور نفسها كتابةً: ما تشمله الخدمة، وكيف ستتسلّم التقارير، وكيف تُحتسب الرسوم.

الشراء عن بُعد في لمحة

أخطاء شائعة يجب تجنّبها

• دفع عربون قبل الاطلاع على مستخرج السجل، وعلى رخصة البناء في الشراء على الخارطة.
• توكيل واسع أكثر من اللازم، أو بلا تاريخ انتهاء، أو بلا ترجمة جورجية موثّقة.
• افتراض أن موظف الوكالة راجع العقد.
• الدفع إلى حساب غير مذكور في العقد.
• تصديق عبارة «ستحصل على الإقامة» دون التحقّق من قاعدة القيمة السوقية التي تتجاوز 150,000 دولار.⁠^S7

الشراء عن بُعد والإقامة

يمكنك الشراء عن بُعد، لكن تعامل مع تصريح الإقامة كإجراء منفصل. فهو يتطلّب ملكية مسجّلة لعقار غير زراعي تتجاوز قيمته السوقية المعتمدة 150,000 دولار (منذ 1 مارس (آذار) 2026).⁠^S7 ويُقدَّم الطلب إلى وكالة تطوير الخدمات العامة (عبر دار الخدمات العامة أو إلكترونياً)، شخصياً أو عبر ممثّل مفوَّض (قانون الأجانب، المادة 17(1)). ويجب أن تكون موجوداً في جورجيا بصورة قانونية عند تقديم الطلب⁠^S8.⁠^S9 ويُمنح التصريح لمدة سنة في كل مرة، ويمكن تجديده دون تقييم جديد ما دمت محتفظاً بالعقار.⁠^S9 والمستندات المطلوبة: نموذج الطلب، ونسخة من جواز السفر، وما يثبت وجودك القانوني في جورجيا، ووثيقة الملكية، وتقرير خبير التقييم المعتمد، وصورة بقياس 3×4، وإيصال دفع الرسم. ويبلغ الرسم الحكومي 300 لاري لقرار خلال 30 يوماً، أو 450 لاري خلال 20 يوماً، أو 600 لاري خلال 10 أيام.⁠^S8 وللتفاصيل، اقرأ الإقامة في جورجيا عن طريق شراء عقار: قاعدة 150,000 دولار.

كيف تساعدك SPG

نرافقك في كل مراحل الشراء عن بُعد: قائمة مختصرة بمشاريع مفحوصة، ومعاينات مباشرة بالفيديو، والعقد، والتسجيل، ثم التشطيب وإدارة التأجير إن رغبت. ونعمل بالعربية والإنجليزية والفرنسية والروسية والجورجية.

هل تريد رؤية وحدة دون سفر؟ احجز معاينة مباشرة بالفيديو عبر واتساب (+995 511 229 942). ويمكنك أيضاً قراءة شراء عقار في جورجيا للأجانب، وضرائب وتكاليف العقار في جورجيا للمالك الأجنبي، أو الأسئلة الشائعة حول الشراء عن بُعد.

معلومات عامة فقط، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. الأسعار كما هي مدرجة على spg-realty.com في أكتوبر 2026 وقابلة للتغيير، وكذلك القوانين والرسوم. العوائد المذكورة متوسطات للسوق وليست توقعاً لعقار بعينه، ودخل الإيجار ونمو القيمة غير مضمونين. استشر مختصين مرخّصين بشأن وضعك وبشأن أي عقد.