الأسئلة الشائعة: شراء العقار في جورجيا

نعم. يحقّ للأفراد الأجانب شراء الشقق والمنازل والعقارات التجارية والأراضي غير الزراعية في جورجيا بشروط مماثلة إلى حدّ كبير لشروط المواطنين الجورجيين. القيد الأساسي يتعلّق بالأراضي الزراعية، إذ لا يتملّكها الفرد الأجنبي عادةً إلا بالإرث. ومعظم المستثمرين يشترون شققاً في باتومي أو تبليسي، وهي عقارات غير زراعية، فلا يشملهم هذا القيد.

المصادر:⁠^S1 القانون الأساسي لتملّك الأراضي الزراعية، المادة 4.

نعمل وفق سبع خطوات: (1) استشارة حول ميزانيتك وهدفك وجدولك الزمني؛ (2) قائمة مختصرة بمشاريع اجتازت فحوصاتنا القانونية والمالية والاستثمارية؛ (3) تدقيق الوحدة المحدّدة والعقد؛ (4) الحجز والعقد والدفع؛ (5) تسجيل ملكيتك لدى الوكالة الوطنية للسجل العام (NAPR)؛ (6) التشطيب والتأثيث إن كانت الوحدة غير مكتملة؛ (7) إدارة التأجير ومراجعة الأداء بشكل دوري.

المصادر:⁠^S18 صفحة «استكشف جورجيا» على موقع SPG.

جواز السفر الساري هو المستند الأساسي في عملية الشراء العادية. وإذا وقّع شخص نيابةً عنك، فيلزمه توكيل موثّق لدى كاتب عدل، إذ لا يمكن لدار الخدمات العامة التصديق على التوكيلات. وإذا وُقّع التوكيل في الخارج، فيلزم التصديق عليه بالأبوستيل أو التصديق القنصلي، مع ترجمة إلى الجورجية موثّقة لدى كاتب عدل في جورجيا؛ ويمكنك بدلاً من ذلك توقيعه في قنصلية جورجية. وإذا كنت لا تتحدث الجورجية ووقّعت بنفسك، فيجب تقديم العقد مع ترجمة جورجية (انظر سؤال «هل أحتاج إلى كاتب عدل أو محامٍ؟»). كما سيطلب منك المصرف إثبات مصدر الأموال عند التحويل. نرسل إليك قائمة المستندات الخاصة بمشروعك.

المصادر:⁠^S24 قانون كتّاب العدل الجورجي، المادتان 42 و55؛⁠^S25 القانون الإداري العام، المادة 73؛⁠^S23 تعليمات السجل العام رقم 487، المادة 56؛⁠^S17 جدول الدول الأعضاء في اتفاقية لاهاي (الأبوستيل).

هذه مستويات التشطيب الثلاثة في المشاريع الجديدة في جورجيا. الهيكل الأسود: الهيكل والجدران الخارجية والنوافذ من دون أي تشطيب داخلي. الهيكل الأبيض: جدران مُلبّسة وأرضيات مُسوّاة وتوصيلات أساسية، جاهزة للتشطيب النهائي. تسليم المفتاح (الهيكل الأخضر أو التشطيب الكامل): وحدة مشطّبة وغالباً مفروشة، جاهزة للسكن أو التأجير. سعر المتر في الهيكلين الأسود والأبيض أقل عادةً، لكنهما يحتاجان إلى ميزانية تشطيب وإشراف، بينما يمكن أن تبدأ الوحدات الجاهزة بتحقيق دخل إيجاري في وقت أقرب.

المصادر:⁠^S18 الأسئلة الشائعة وصفحات المشاريع على موقع SPG.

تُسجَّل الملكية في السجل العام الذي تديره الوكالة الوطنية للسجل العام (NAPR). الرسوم الحكومية لتسجيل نقل الملكية: 150 لاري خلال 4 أيام عمل، أو 270 لاري خلال يوم عمل واحد، أو 350 لاري في يوم تقديم الطلب نفسه. وبعد إتمام التسجيل يمكنك الحصول على مستخرج رسمي يُظهرك مالكاً.

المصادر:⁠^S2 رسوم ومدد الوكالة الوطنية للسجل العام.

اطلب مستخرجاً حديثاً من السجل العام للأرض أو الوحدة، فهو يُظهر المالك المسجّل وأي رهن أو حجز أو قيد. تُصدر الوكالة المستخرج مقابل 20 لاري (يوم عمل واحد) أو 13 لاري عند الطلب عبر الإنترنت. وضمن فحصنا القانوني نراجع أيضاً سند ملكية أرض المطوّر وترخيص البناء وتسجيل المشروع قبل التوصية به.

المصادر:⁠^S2 رسوم الوكالة (المستخرجات)؛⁠^S18 التقييم القانوني لدى SPG.

يمكن أن يكون آمناً إذا جرى فحص المطوّر والعقد بشكل صحيح. المخاطر الرئيسية هي تأخّر البناء، أو تعثّر المطوّر مالياً، أو عقود لا تحمي المشتري. قبل الدفع، تحقّق من سند ملكية الأرض والتراخيص، وسجلّ المطوّر وتقدّم البناء الفعلي، وجدول الدفعات، وموعد التسليم وغرامات التأخير، ومتى وكيف ستُسجَّل حقوقك. قائمة الفحص الكاملة متوفرة في مقالنا «الشراء على الخارطة في باتومي: قائمة تدقيق من 12 نقطة».

المصادر:⁠^S18 منظومة التقييمات الثلاثة لدى SPG؛⁠^S2 الوكالة الوطنية للسجل العام.

لا يشترط القانون الجورجي توثيق عقد البيع العادي لدى كاتب عدل، إذ يمكن لموظف الوكالة الوطنية للسجل العام التصديق على توقيعات الطرفين عند تقديم العقد للتسجيل (الرسم: 7 لاري). ويقتصر دور هذا الموظف على التحقق من هوية الموقّعين، ولا يراجع مشروعية العقد، وهذا سبب وجيه لمراجعته قانونياً بشكل مستقل، خصوصاً في الشراء على الخارطة. وإذا كنت لا تتحدث الجورجية، فيجب تقديم العقد مع ترجمة جورجية، ويوقّع المترجم عليها أمام موظف الوكالة قبلك. وعملياً، استخدم عقداً ثنائي اللغة واصطحب مترجماً. وإذا وقّعت أمام كاتب عدل بدلاً من ذلك، فعليه الاستعانة بمترجم. أمّا التوكيل فيجب دائماً توثيقه لدى كاتب عدل.

المصادر:⁠^S22 القانون المدني الجورجي، المادتان 183 و311¹؛⁠^S23 تعليمات السجل العام رقم 487، المواد 55–58؛⁠^S2 رسوم الوكالة؛⁠^S24 قانون كتّاب العدل الجورجي، المادة 6(2).

نعم. يحقّ للمالك المسجّل البيع بحرّية لمشترين جورجيين أو أجانب. أمّا سهولة إعادة البيع وربحيتها فتعتمد على الموقع وجودة المبنى وسمعته والإطلالة والتشطيب وسجلّ التأجير والطلب في السوق، لذلك نقيّم إمكانية الخروج قبل التوصية بأي وحدة. الضريبة على الربح موضّحة في قسم «التكاليف والضرائب».

المصادر:⁠^S18 تقييم الاستثمار لدى SPG؛.⁠^S16

لا تفرض جورجيا ضريبة مستقلة على نقل الملكية ولا رسم دمغة. التكلفة الحكومية الأساسية هي رسم التسجيل لدى الوكالة (150–350 لاري بحسب السرعة). ضع في ميزانيتك أيضاً: الترجمة والمترجم إن كنت لا تتحدث الجورجية، وكاتب العدل والأبوستيل والترجمة إن استخدمت توكيلاً، ومراجعة قانونية مستقلة اختيارية، وتقييماً معتمداً إن كنت تتقدّم للإقامة، والتأثيث أو التشطيب للوحدات غير المكتملة.

المصادر:⁠^S4 قانون الضرائب الجورجي، المادة 6 (قائمة الضرائب الوطنية والمحلية)؛.⁠^S2

تعتمد ضريبة العقار في جورجيا على الدخل السنوي للأسرة، لا على الجنسية. فبالنسبة للأفراد، تُعفى المباني والشقق إذا لم يتجاوز إجمالي دخل الأسرة في السنة الميلادية السابقة 100,000 لاري. وإذا تجاوز الدخل هذا الحدّ، يتراوح المعدّل السنوي بين 0.8% و1% من القيمة السوقية للعقار. أمّا الأراضي فتخضع للضريبة بشكل منفصل أيّاً كان دخل الأسرة. وتستند هذه القواعد إلى القانون رقم 1874-VIმს-XIმპ المعدِّل لقانون الضرائب الجورجي، الذي أُقرّ في 30 سبتمبر (أيلول) 2026، ويُطبَّق على ضريبة العقار المصرَّح بها في 2026. ننصح المالكين بالحصول على استشارة ضريبية محلية بشأن التصريح الضريبي. التفاصيل: ضرائب وتكاليف العقار في جورجيا للمالك الأجنبي.

المصادر:⁠^S5 القانون الجورجي رقم 1874-VIმს-XIმპ المعدِّل لقانون الضرائب (30 سبتمبر 2026)؛⁠^S20 قانون الضرائب في جورجيا، النص الجورجي الموحّد، المادتان 202(5) و206(1)(أ)؛⁠^S21 برلمان جورجيا، 30 سبتمبر 2026.

يمكن للفرد الذي يؤجّر عقاراً سكنياً لغرض السكن أن يدفع 5% من إجمالي دخل الإيجار من دون خصومات، شريطة تسجيله في سجلّ مصلحة الإيرادات الخاص بهذا النظام. وإلا يُطبَّق المعدّل العام لضريبة الدخل البالغ 20% على صافي الدخل. إذا كانت SPG تدير وحدتك، يمكننا شرح إجراءات التسجيل.

المصادر:⁠^S4 قانون الضرائب، المادة 81؛.⁠^S6

بالنسبة للأفراد، يُعفى الربح من بيع شقة أو منزل سكني تملّكه البائع أكثر من سنتين من ضريبة الدخل عادةً. أمّا البيع خلال سنتين فيخضع الربح عادةً لضريبة بنسبة 5%. وقد تختلف القواعد إذا اعتُبر الاتجار بالعقارات نشاطاً تجارياً، فاستشر مستشاراً ضريبياً بشأن حالتك.

المصادر:⁠^S4 قانون الضرائب، المادتان 81(3) و82(1)(و.أ)؛.⁠^S16

تشمل التكاليف المعتادة: رسوم خدمة المبنى أو الصيانة، والمرافق، والتأمين، وضريبة العقار إن تجاوز دخل أسرتك الحدّ، ورسوم إدارة التأجير إن كنت تؤجّر الوحدة، والتجديد الدوري.

المصادر:؛⁠^S18.⁠^S4

قد يمنحك ذلك. فمنذ 1 مارس (آذار) 2026، يحقّ للأجنبي الذي يملك عقاراً غير زراعي في جورجيا بقيمة سوقية معتمدة تتجاوز 150,000 دولار أمريكي (بما يعادلها باللاري) أن يتقدّم بطلب تصريح إقامة قصيرة الأجل لمدة سنة، قابل للتجديد ما دام محتفظاً بالعقار. وإذا كنت تحمل تصريحاً صدر وفق القواعد السابقة، فيمكنك مواصلة تجديده ما دمت محتفظاً بالعقار، أمّا الطلبات الجديدة فيجب أن تستوفي قاعدة 150,000 دولار.

المصادر:⁠^S7 القانون رقم 863-IIმს-XIმპ المعدِّل لقانون الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية؛⁠^S8 وكالة تطوير الخدمات العامة؛⁠^S9 قانون الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية؛⁠^S10 EIG.

المعتمد هو القيمة السوقية التي يحدّدها خبير تقييم معتمد من جهة اعتماد رسمية، لا السعر الذي دفعته. ويمكن أن تمتدّ الإقامة إلى الزوج أو الزوجة والأبناء. يُقدَّم الطلب إلى وكالة تطوير الخدمات العامة (في دار الخدمات العامة أو إلكترونياً)، شخصياً أو عبر ممثّل مفوَّض، ويجب أن تكون موجوداً في جورجيا بصورة قانونية عند تقديمه. والرسم الحكومي 300 لاري مقابل قرار خلال 30 يوماً، مع خيارات أسرع: 450 لاري (20 يوماً) أو 600 لاري (10 أيام).

المصادر:؛⁠^S7⁠^S8 وكالة تطوير الخدمات العامة (المستندات والرسوم)؛⁠^S9 (تقديم الطلب، المادة 17)؛⁠^S10 EIG (الأسرة).

هو مسار مستقل. يحقّ للأجنبي الذي يملك عقاراً غير زراعي بقيمة سوقية معتمدة تتجاوز 300,000 دولار، أو الذي أنجز استثماراً مؤهّلاً لا يقلّ عن 300,000 دولار، التقدّم بطلب تصريح إقامة استثمارية لمدة تصل إلى خمس سنوات، وقد يؤدّي إلى الإقامة الدائمة إذا استمرّ استيفاء الشروط. لهذا المسار متطلبات مستندية إضافية، فخطّط له مع محامي هجرة مرخّص.

المصادر:⁠^S8 وكالة تطوير الخدمات العامة، تصاريح الإقامة.

لا. لا يمنح تملّك العقار بحدّ ذاته الجنسية الجورجية، فالجنسية يحكمها القانون الأساسي للجنسية الجورجية ولها شروط مستقلة، منها متطلبات الإقامة. وتصريح الإقامة ليس جنسية.

المصادر:⁠^S11 القانون الأساسي للجنسية الجورجية.

تختلف خطط السداد من مشروع لآخر. تُظهر المشاريع المعروضة حالياً على spg-realty.com دفعات أولى تتراوح بين نحو 10% و30%، ويقدّم كثير منها أقساطاً بلا فوائد من المطوّر خلال فترة البناء، وأحياناً دفعة إضافية عند التسليم. وبما أنّ الشروط تتغيّر كثيراً، نؤكّد الخطة السارية كتابياً لكل وحدة.

المصادر:⁠^S18 صفحات المشاريع على موقع SPG، أكتوبر 2026.

تذكر بعض المشاريع «رهناً عقارياً مصرفياً» ضمن طرق الدفع، ويمكن للمصارف الجورجية إقراض غير المقيمين وفق معاييرها الائتمانية (إثبات الدخل، الدفعة الأولى، التقييم). توقّع دفعة أولى أكبر وأوراقاً أكثر مقارنة بالمقيمين.

المصادر:⁠^S18 صفحات المشاريع (طرق الدفع).

يتمّ الدفع عادةً بتحويل مصرفي دولي إلى حساب المطوّر أو البائع المذكور في العقد. لا تدفع أبداً إلى حساب شخصي غير مذكور في العقد. وفي العقارات الجاهزة، اربط الدفع بالتسجيل: كأن تدفع لحظة تقديم عقد البيع للتسجيل، أو تستخدم إيداعاً لدى كاتب عدل، أو حساب ضمان مصرفياً (مثل Terabank الذي يخدم غير المقيمين؛ وعادةً باللاري فقط). وهذه خيارات متاحة وليست إجراءً معتاداً أو إلزامياً. وفي الشراء على الخارطة، اربط الأقساط بمراحل البناء. أمّا خدمة «العقد الذكي» لدى الوكالة فمتاحة للمواطنين الجورجيين فقط، ولا يمكن استخدامها عبر توكيل، وتعمل باللاري فقط. سيسألك المصرف عن مصدر الأموال، فاحرص على تجهيز مستنداتك.

المصادر:⁠^S24 قانون كتّاب العدل الجورجي، المادتان 38(1)(n) و54؛⁠^S26 غرفة كتّاب العدل في جورجيا؛⁠^S27 خدمة الضمان لدى Terabank؛⁠^S3 الأسئلة الشائعة حول العقد الذكي لدى الوكالة؛.⁠^S18

لا يوجد عائد مضمون. وكمؤشر مستقل، يقدّر موقع Global Property Guide متوسط العائد الإيجاري الإجمالي في جورجيا بنحو 7.25% (الربع الثالث 2026)، منه 7.28% في باتومي و7.23% في تبليسي. والعائد الإجمالي يُحتسب قبل الضرائب والإدارة والصيانة وفترات الشغور وسائر التكاليف، وكقاعدة عامة تقريبية، يقلّ العائد الصافي بنحو 1.5–2 نقطة مئوية، وهي ملاحظة عامة من المصدر نفسه وليست رقماً خاصاً بجورجيا. وتتوقّف نتيجتك على الوحدة والسعر والموقع والتشطيب والإدارة والموسم. مثال عملي: العائد الإيجاري في جورجيا 2026: الإجمالي والصافي.

المصادر:⁠^S13 Global Property Guide.

لكلّ منهما استراتيجية مختلفة. باتومي مدينة منتجعات على البحر الأسود، فهي تناسب الإيجار السياحي القصير الأمد مع طلب قوي صيفاً وهدوء نسبي شتاءً. أمّا تبليسي، العاصمة، فتتمتّع بطلب على مدار العام من السكان والشركات والطلاب والمغتربين، فهي تناسب الإيجار الطويل الأمد. ومن جهة المشترين، شكّل الأجانب 52% من صفقات الشقق في باتومي في أغسطس (آب) 2026، مقابل 14% في تبليسي. مقارنة كاملة: باتومي أم تبليسي: أين تستثمر في 2026؟

المصادر:؛⁠^S13⁠^S14 Colliers جورجيا، أغسطس 2026؛⁠^S12 الإدارة الوطنية للسياحة في جورجيا.

نعم. تقدّم SPG خدمة إدارة التأجير، وتشمل تجهيز الوحدة وتسويقها والتعامل مع الضيوف أو المستأجرين وتنسيق الصيانة. ويتابع العملاء الدخل والمصاريف والعوائد عبر منصة إدارة التأجير الخاصة بـ SPG.

المصادر:⁠^S18 الأسئلة الشائعة وصفحة «من نحن» على موقع SPG.

نعم، وكثير من عملائنا يشترون عن بُعد. يمكنك التوقيع عبر وكيل يحمل توكيلاً يجب توثيقه لدى كاتب عدل (لا يمكن لدار الخدمات العامة التصديق عليه). وإذا وُقّع في الخارج، فيلزم التصديق عليه بالأبوستيل أو التصديق القنصلي مع ترجمة جورجية موثّقة لدى كاتب عدل في جورجيا، أو يمكنك توقيعه في قنصلية جورجية. ثم تدفع بتحويل مصرفي وتتسلّم مستخرج التسجيل إلكترونياً. ويتوقف اعتماد الأبوستيل أو التصديق القنصلي على انضمام بلدك إلى اتفاقية لاهاي للأبوستيل. خطوة بخطوة: كيف تشتري عقاراً في جورجيا عن بُعد.

المصادر:⁠^S24 قانون كتّاب العدل الجورجي، المادتان 42 و55؛⁠^S25 القانون الإداري العام، المادة 73؛⁠^S23 تعليمات السجل العام رقم 487، المادة 56؛؛⁠^S17.⁠^S2

ننظّم معاينات مباشرة عبر الفيديو، ونرسل صوراً ومقاطع عن تقدّم البناء. كما يمكنك الاطلاع بنفسك على بيانات المشروع في السجل العام عبر مستخرج إلكتروني.

المصادر:؛⁠^S2.⁠^S18

نعم. في وحدات الهيكل الأسود والأبيض، تنسّق SPG التخطيط والتشطيب والتأثيث، وتجهّز الوحدة للتأجير أو إعادة البيع، مع تحديثات يمكنك الموافقة عليها عن بُعد.

المصادر:.⁠^S18

يجتاز كل مشروع ثلاثة تقييمات قبل أن نوصي به. قانونياً: وثائق الملكية وسند الأرض وتراخيص البناء وتسجيل المشروع وهيكل العقد والوضع القانوني للمطوّر. مالياً: استقرار المطوّر وتمويله وتقدّم البناء وسجلّ التسليم. استثمارياً وربحياً: الموقع والطلب الإيجاري ونسبة الإشغال المتوقّعة وإمكانية إعادة البيع وملاءمة ميزانيتك. وإذا لم يجتز المشروع أحد هذه التقييمات، لا نعرضه.

المصادر:⁠^S18 صفحتا «من نحن» و«استكشف جورجيا».

تُباع كثير من وحداتنا بسعر المطوّر «من دون عمولة» على المشتري. للبدء، راسلنا عبر واتساب على +995 511 229 942، أو اطلب عرضاً مخصّصاً من صفحة أي مشروع. يتحدّث فريقنا العربية والإنجليزية والفرنسية والروسية والجورجية.

المصادر:.⁠^S18