Как купить недвижимость в Грузии удалённо: пошаговая инструкция

Многие наши клиенты покупают квартиру в Батуми или Тбилиси, не приезжая в Грузию. Грузинское законодательство это позволяет: за вас может подписать представитель по правильно оформленной доверенности, оплата идёт международным переводом, а выписку из Публичного реестра вы получаете электронно. Защищает вас при удалённой покупке не скорость, а правильный порядок действий: нужные проверки, нужные документы и оплата, привязанная к регистрации. Ниже — каждый шаг с официальным источником для каждого юридического положения.

Законно ли покупать удалённо?

Да. Иностранные физические лица могут покупать квартиры, дома, коммерческие помещения и несельскохозяйственную землю на условиях, в целом равных с гражданами Грузии. Главное ограничение касается сельскохозяйственной земли.⁠^S1 Ваше присутствие при подписании не обязательно. Представитель может действовать за вас, если доверенность удостоверена нотариально, а при оформлении за рубежом — апостилирована или легализована и переведена, как описано ниже⁠^S23⁠^S24.⁠^S25

Шаг 1. Сформулируйте задачу и выберите проверенные проекты

Начните с видеозвонка: ваша цель (арендный доход, отдых, рост стоимости или ВНЖ), бюджет, город и сроки. В SPG каждый проект проходит три проверки (юридическую, финансовую и инвестиционную), прежде чем мы предложим его клиенту.⁠^S18

Если для вас важен ВНЖ, учитывайте это с самого начала. С 1 марта 2026 года владение несельскохозяйственной недвижимостью рыночной стоимостью свыше 150 000 долларов по оценке сертифицированного оценщика даёт иностранцу право подать заявление на вид на жительство сроком на один год с возможностью продления⁠^S7.⁠^S9 ВНЖ никогда не выдаётся автоматически.

Шаг 2. Смотрите и проверяйте из-за рубежа

• Видеопоказ в прямом эфире. Просите показ вживую, а не смонтированное видео: саму квартиру, вид из окон, коридор, лифт и улицу. Для новостройки попросите показать стройплощадку в её нынешнем состоянии.
• Проверка по реестру. Запросите свежую выписку из Публичного реестра. В ней видны зарегистрированный собственник, ипотека или арест. NAPR выдаёт выписку онлайн за 13 лари, так что вы можете проверить данные сами.⁠^S2
• Документы проекта. Для новостройки проверьте право на землю, разрешение на строительство и то, как будет зарегистрировано ваше право. В нашем чек-листе по покупке новостройки — 12 пунктов.

Шаг 3. Оформите доверенность

Именно этот шаг чаще всего задерживает сделку, поэтому начните заранее.

1. Она должна быть нотариальной. Удостоверить доверенность в Доме юстиции нельзя.⁠^S23
2. Если она оформлена за рубежом, нужен апостиль или легализация. Если ваша страна участвует в Гаагской конвенции об апостиле, на нотариальную доверенность ставится апостиль; если нет — её легализуют в консульском порядке. Проверьте свою страну в таблице HCCH.⁠^S17
3. Нужен грузинский перевод, нотариально заверенный в Грузии⁠^S24.⁠^S25
4. Другой вариант — оформить доверенность в консульстве Грузии.⁠^S24

Чётко определите объём полномочий: объект (адрес или кадастровый код), кто может подписывать, может ли представитель проводить или принимать платежи и срок действия доверенности. Узкая, конкретная доверенность защищает лучше генеральной. Выбирайте представителя, которому доверяете, лучше всего лицензированного юриста.

Шаг 4. Проверьте договор до подписания

Для обычного договора купли-продажи нотариус не нужен: подписи сторон может заверить сотрудник NAPR при подаче договора на регистрацию, сбор — 7 лари⁠^S22⁠^S23.⁠^S2 Этот сотрудник только устанавливает личность подписантов и не проверяет законность договора.⁠^S23 Закажите независимую проверку договора до того, как его подпишет ваш представитель.

Если вы не говорите по-грузински, договор подаётся с грузинским переводом, и переводчик подписывает перевод в присутствии сотрудника NAPR до сторон.⁠^S23 На практике просите двуязычный договор. Если договор подписывается у нотариуса, нотариус обязан привлечь переводчика.⁠^S24 Проверьте график платежей, срок сдачи, штрафы за просрочку, уровень отделки и точный момент регистрации вашего права собственности.

Шаг 5. Как защитить оплату из-за рубежа

• Платите только на счёт, указанный в договоре, банковским переводом. Никогда — на личный счёт или через посредника.
• Привяжите оплату к регистрации. Для готового объекта можно платить в момент подачи договора на регистрацию, использовать депозит нотариуса или банковское эскроу (например, Terabank, который обслуживает нерезидентов; как правило, только в лари)⁠^S24⁠^S26.⁠^S27 Это варианты, а не обязательное условие.
• При покупке новостройки привязывайте платежи к этапам строительства, а не только к календарным датам.
• Подготовьте документы. Банк спросит о происхождении средств.

Сервис NAPR «Смарт-контракт» иностранному покупателю не подходит: он доступен только гражданам Грузии, не используется по доверенности и работает только в лари.⁠^S3

Шаг 6. Регистрация и ваша выписка

Право собственности регистрирует NAPR. Госпошлина — 150 лари (4 рабочих дня), 270 лари (1 рабочий день) или 350 лари (в тот же день).⁠^S2 После регистрации вы можете скачать выписку, где вы указаны собственником, из любой точки мира. В новостройке окончательная регистрация готовой квартиры проходит после сдачи дома, поэтому уточните, как ваше право защищено до этого.

Шаг 7. Сдача объекта, ремонт и аренда на расстоянии

Если вы покупаете квартиру в чёрном или белом каркасе, ремонтом кто-то должен управлять. Для собственников, живущих за рубежом, SPG организует проектирование, отделку и меблировку с этапами, которые вы согласуете удалённо, а затем предлагает управление арендой. Клиенты следят за доходами и расходами на платформе SPG по управлению арендой.⁠^S18 Если выбираете другую управляющую компанию, попросите письменно то же самое: что входит в услуги, как вы будете получать отчёты и как считается вознаграждение.

Удалённая покупка: схема

Каких ошибок избегать

• Вносить задаток до того, как вы увидели выписку из реестра, а для новостройки — разрешение на строительство.
• Слишком широкая доверенность, без срока действия или без нотариально заверенного грузинского перевода.
• Считать, что сотрудник NAPR проверил договор.
• Платить на счёт, которого нет в договоре.
• Верить обещанию «вы получите ВНЖ», не проверив правило рыночной стоимости свыше 150 000 долларов.⁠^S7

Удалённая покупка и ВНЖ

Купить можно удалённо, но ВНЖ — отдельный процесс. Он требует зарегистрированного права собственности на несельскохозяйственную недвижимость с подтверждённой рыночной стоимостью свыше 150 000 долларов (с 1 марта 2026 года).⁠^S7 Заявление подаётся в Агентство развития государственных услуг (через Дом юстиции или онлайн) лично или через уполномоченного представителя (Закон об иностранцах, ст. 17(1)). На момент подачи вы должны законно находиться в Грузии⁠^S8.⁠^S9 ВНЖ выдаётся каждый раз на один год и может продлеваться без новой оценки, пока вы владеете объектом.⁠^S9 Документы: заявление, копия паспорта, подтверждение законного пребывания, документ о праве собственности, отчёт аккредитованного оценщика, фото 3×4 и квитанция об оплате пошлины. Пошлина — 300 лари за решение в течение 30 дней, 450 лари — за 20 дней или 600 лари — за 10 дней.⁠^S8 Подробнее — в статье ВНЖ Грузии через недвижимость: правило 150 000 долларов.

Чем поможет SPG

Мы сопровождаем вас на каждом этапе удалённой покупки: подборка проверенных проектов, видеопоказы в прямом эфире, договор, регистрация, а затем, по желанию, ремонт и управление арендой. Мы работаем на русском, английском, арабском, французском и грузинском.

Хотите посмотреть квартиру, не приезжая? Запишитесь на видеопоказ в WhatsApp (+995 511 229 942). Также прочитайте Как иностранцу купить недвижимость в Грузии, Налоги и расходы на недвижимость в Грузии или наш FAQ об удалённой покупке.

Только общая информация, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Цены указаны по данным spg-realty.com на октябрь 2026 года и могут измениться; законы и сборы тоже меняются. Приведённая доходность — средние рыночные показатели, а не прогноз для конкретного объекта; арендный доход и рост стоимости не гарантированы. Уточняйте свою ситуацию и условия любого договора у лицензированных специалистов.