Доходность аренды в Грузии 2026: валовая и чистая

«Сколько я буду получать?» — этот вопрос нам задают чаще всего, и на него чаще всего отвечают плохо. Видя любую цифру доходности или ROI, проверяйте, валовая она или чистая и какие расходы в ней учтены. В этой статье — свежие независимые средние показатели для Батуми и Тбилиси, переход от валовой доходности к тому, что реально может остаться у вас, и пример расчёта, где видно каждое допущение. Никакая доходность не гарантирована.

Что такое валовая доходность

Валовая доходность аренды — это годовая аренда, делённая на цену покупки:

Валовая доходность = (ежемесячная аренда × 12) ÷ цена покупки × 100

Global Property Guide (GPG), независимый ориентир, которым мы пользуемся, рассчитывает её по медианным ставкам аренды и медианным ценам предложения на ведущем грузинском портале недвижимости — по размеру квартир и районам.⁠^S13 Из этого следуют две вещи. Это ежемесячная, долгосрочная аренда, а не посуточные ставки. И это цены из объявлений, которые могут отличаться от окончательной цены сделки.

Свежие средние показатели (III квартал 2026)

По оценке GPG, средняя валовая доходность аренды в Грузии в III квартале 2026 года составила 7,25% (7,42% в I квартале 2026 года).⁠^S13

Валовая доходность, Global Property Guide, III квартал 2026.⁠^S13

У небольших квартир валовая доходность обычно выше, потому что аренда снижается медленнее, чем цена. Важно и расположение. В Батуми доходность студий — от 5,90% на улице Руставели до 8,20% в районе аэропорта. В Тбилиси — от примерно 5% для трёхспальных квартир в Ваке до более 8% для студий в Диди Дигоми и Исани.⁠^S13

От валовой доходности к чистой

Валовая доходность не учитывает никаких расходов. По общему эмпирическому правилу чистая доходность примерно на 1,5–2 процентных пункта ниже. Это общее замечание GPG, а не показатель именно по Грузии.⁠^S13 Вычесть нужно следующее:

• Простой: недели или месяцы без арендатора или гостей.
• Управление: вознаграждение управляющего, обычно доля от собранной аренды. Посуточная аренда обходится в управлении дороже долгосрочной.
• Расходы здания: плата за обслуживание и коммунальные платежи в месяцы простоя.
• Ремонт и замена: ремонт, техника и мебель изнашиваются, при посуточной аренде — быстрее.
• Налог на аренду: 5% с валовой аренды, если вы зарегистрированы в режиме сдачи жилья; иначе 20% с чистого дохода⁠^S4.⁠^S6
• Налог на недвижимость: на здания и квартиры не платится, если доход вашей семьи за предыдущий календарный год не превысил 100 000 лари. Выше этого порога — 0,8–1% рыночной стоимости в год. Земля облагается независимо от дохода⁠^S5.⁠^S20
• Разовые расходы, например меблировка, которые снижают доходность первого года.

Пример расчёта: от 8,08% валовой к чистой

Условные допущения, а не прогноз и не гарантия. За основу берём медианы GPG для квартиры с одной спальней в Батуми (цена покупки 69 800 €, аренда 470 € в месяц, валовая доходность 8,08%).⁠^S13 Затем применяем допущения, которые вам стоит заменить своими.

Если доход семьи за предыдущий год превысил 100 000 лари, налог на недвижимость по ставке 0,8–1% рыночной стоимости (здесь она принята равной цене покупки) составит около 558–698 € в год, и чистая доходность снизится примерно до 4,35–4,55%.

Здесь разница между валовой и чистой доходностью — около 2,7 пункта, больше, чем 1,5–2 пункта по эмпирическому правилу, из-за выбранных допущений. В этом и смысл упражнения: чистая цифра зависит от ваших расходов, и небольшие изменения сильно её сдвигают. Меблировка, расходы на покупку и колебания валютных курсов не учтены.

Только условные допущения. Это не прогноз для какого-либо объекта, не тарифы SPG и не гарантия аренды, заполняемости или доходности.

Посуточно или надолго?

Средние показатели GPG построены на ежемесячной аренде, то есть описывают долгосрочную аренду.⁠^S13 Посуточная аренда может приносить больший валовой доход в высокий сезон, особенно в Батуми. Но она также означает:

• более высокие расходы на управление и уборку и комиссии платформ бронирования;
• больше простоя вне сезона;
• более быстрый износ мебели и отделки;
• больше работы для того, кто управляет квартирой.

Наши источники не публикуют надёжного среднего показателя доходности посуточной аренды в Грузии, поэтому мы его не приводим. Если вам показывают такую цифру, попросите посуточную ставку, заполняемость по месяцам и все статьи расходов. Уточните у налогового консультанта, подходит ли режим 5% для посуточной аренды.

Сезонность

Батуми — курорт на Чёрном море с сильным летом и более спокойной зимой. В Тбилиси спрос есть круглый год: жители, компании, студенты и экспаты. Посуточная аренда в Батуми может приносить основную часть дохода за несколько летних месяцев, а долгосрочная аренда в Тбилиси даёт более стабильный ежемесячный платёж. Моделируйте доход по месяцам, а не одной годовой цифрой. Оба рынка мы сравниваем в статье Батуми или Тбилиси: где инвестировать в 2026 году?

Как читать цифры «ROI» в объявлениях

В материалах застройщиков и объявлениях часто указан прогнозный ROI. На spg-realty.com показатели доходности (ROI) и роста стоимости являются прогнозами на основе данных застройщика и рынка и не гарантируются.⁠^S18 Прежде чем полагаться на прогноз, спросите:

1. Это валовая или чистая доходность? Какие расходы учтены?
2. Посуточная или долгосрочная аренда, и какая заполняемость заложена?
3. Рассчитано ли это от полной цены, которую вы платите, включая меблировку?
4. Если доходность называют «гарантированной» или «фиксированной», есть ли письменная, исполнимая гарантия от платёжеспособной стороны?

Как честно рассчитать свою доходность

1. Начните с источника, например со средней доходности GPG для города и размера квартиры.
2. Замените медианную аренду реалистичной ставкой для вашего дома, вида и отделки.
3. Вычтите все статьи расходов, перечисленные выше, включая простой и налоги.
4. Посчитайте осторожный и благоприятный сценарии, а не одну цифру.
5. Добавьте меблировку и расходы на покупку к цифрам первого года. См. Налоги и расходы на недвижимость в Грузии для иностранных владельцев.
6. Считайте рост цен неопределённым, а не частью вашего дохода.

Чем поможет SPG

До рекомендации мы проверяем каждый проект с юридической, финансовой и инвестиционной стороны. Если квартирой управляет SPG, вы следите за доходами и расходами на нашей платформе управления арендой.⁠^S18 Пришлите нам квартиру и свои допущения — мы вместе построим модель от валовой доходности к чистой, которую можно проверить построчно.

Хотите рассчитать чистую доходность квартиры? Напишите нам в WhatsApp (+995 511 229 942). Также прочитайте Купить квартиру в Батуми: гид инвестора 2026 или наш FAQ об аренде и доходности.

Только общая информация, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Цены указаны по данным spg-realty.com на октябрь 2026 года и могут измениться; законы и сборы тоже меняются. Приведённая доходность — средние рыночные показатели, а не прогноз для конкретного объекта; арендный доход и рост стоимости не гарантированы. Уточняйте свою ситуацию и условия любого договора у лицензированных специалистов.